Hinnapakkumine ehitustöödele: vana mall kannab 22 protsenti

Enamik hinnapakkumise malle, mida Eestis praegu kasutatakse, kannab vale käibemaksumäära. Mitte sellepärast, et keegi oleks eksinud, vaid sellepärast, et määr on kaheksateistkümne kuu jooksul muutunud kaks korda: 20 protsenti kuni 31. detsembrini 2023, 22 protsenti 1. jaanuarist 2024 kuni 30. juunini 2025, ja 24 protsenti alates 1. juulist 2025 (käibemaksuseaduse § 15 lõige 1; Maksu- ja Tolliameti materjal). Mall, mis tehti 2024. aasta kevadel ja mida sellest ajast saadik on kopeeritud, arvestab 22 protsendiga — ja kui pakkumus on siduv, tuleb kahe protsendipunkti vahe sinu enda katte arvelt.

Kolm määra kaheksateistkümne kuu jooksul, ja kõik kolm on endiselt elus

Vana määr ei kao päeval, mil uus jõustub. Eesti raamatupidamise seaduse § 12 järgi on algdokumentide säilitamise tähtaeg seitse aastat, ja käibemaksukohustuslasel tuleb arvete koopiaid hoida samuti seitse aastat nende väljastamise päevast (KMS § 36 lg 1). Seitse aastat tähendab, et 2023. aasta objekti kreeditarve tuleb teha 20 protsendiga, 2024. aasta kevade objekti oma 22 protsendiga, ja alles täna alanud töö kannab 24 protsenti.

Õiguslik alus on kõigil kolmel sama: KMS § 15 lõige 1 oma tolleaegses redaktsioonis. Määra ei vali sa ise ja seda ei vali ka pakkumuse kuupäev — selle otsustab käibe tekkimise aeg. Seepärast on pikal objektil, mis algab detsembris ja lõpeb mais, mõtet vaadata mitte ainult numbrit, vaid ka seda, millal iga osa üle antakse.

Ehitustöödele vähendatud määra Eestis ei ole: 13 protsenti kehtib majutusele ja 9 protsenti trükistele, ravimitele ja meditsiiniseadmetele. Ükski neist ei puuduta ühtegi ehitus- või remonditööd. Terve pilt koos registreerimispiiriga on siin: käibemaks 24 protsenti ja 40 000 euro piir ehitajale.

Hinnapakkumine, pakkumus, eelarve — kolm sõna, üks paber

Otsingusse kirjutatakse hinnapakkumine. Ettevõtja ise ütleb sageli pakkumus. Seadus ei kasuta kumbagi: võlaõigusseaduse § 639 räägib eelarvest.

See ei ole sõnavaidlus, sest tagajärjed on seotud just viimase sõnaga. Siduvus, ületamise teatamiskohustus ja tellija õigus leping eelarve ületamise tõttu üles öelda — need kõik on § 639 küljes. Paber, mille saadad, võib kanda pealkirja „Hinnapakkumine"; mis seal sees on ja kuidas see on liigendatud, otsustab, kas sul on vaidluses eelarve või lihtsalt number.

Praktiline järeldus on lühike: pealkirjaks see sõna, mida klient ootab, ja dokumendi sisse selge arvestus — kogused, ühikud, ühikuhinnad ja summa. Ilma arvestuseta on paber pakkumine hinna mõttes, aga mitte eelarve seaduse mõttes.

Üks rida, mille eest seadus otsustab sinu eest

Võlaõigusseaduse § 639 lõige 1 eeldab kokkuleppe puudumisel, et eelarve on siduv. Vaikimine töötab tellija kasuks: kui sa ei kirjuta pakkumusele, kas see on siduv või mittesiduv, on see siduv.

Mittesiduva eelarve olulisel ületamisel saab lisatasu nõuda ainult siis, kui ületamist ei olnud võimalik ette näha ja kui sellest on tellijale viivitamata teatatud. Kolm tingimust järjest, ja kõik kolm peavad olema täidetud. Üksikasjad koos ülejäänud töövõtulepingu reeglitega on eraldi: töövõtuleping: eelarve on siduv, kui pole kokku lepitud teisiti.

Ja veel üks eeldus, mida vähesed teavad: § 637 lõige 2 eeldab, et töövõtja ei või nõuda tasu eelarve koostamise eest. Kui mahukas mõõdistus ja kalkulatsioon on sinu jaoks eraldi töö, tuleb selle tasustamine kokku leppida enne, mitte arvele lisada pärast.

Positsioon, mida saab kontrollida

Ehituspakkumuse kvaliteet ei tule kujundusest, vaid sellest, kas iga rida on hiljem järelearvutatav. Kolm asja, mis igal real peavad olema:

• Kogus ja ühik. 27,44 m², 18 h, 8 tk. Mitte „vannitoa plaatimine, komplekt".
• Kirjeldus, mis piirab mahtu. „Seinaplaatide paigaldus ja vuukimine, aluspind tasandatud ja kandev" piirab; „plaatimine" ei piira. Kõik, mida sa kirja ei pane, eeldatakse vaidluses sinu poolt tehtavaks.
• Mõõtmise tekkelugu. Kui koguse taga on mõõdistus, siis jäägu mõõteahel nähtavale: 3,50*2,80 + 4,20*2,80 + 2,10*2,80 on kontrollitav, 27,44 üksi ei ole. Poole aasta pärast ei mäleta keegi, kas aknaavad olid juba maha arvatud.

Eesti kutsetunnistused annavad siin lisaks midagi, mida konkurendil sageli ei ole: müürsepp, tase 4, ehituspuusepp, tase 4, plaatija, tase 4, maaler, tase 4, ehitiste elektrik, tase 3/4/5. Kui positsiooni teeb sertifitseeritud tasemega tegija, siis kirjuta see positsiooni juurde. Tellija, kes võrdleb kolme pakkumust, näeb siis erinevust, mida hinnarida üksi ei näita.

Kellel käibemaksurida pakkumusel ei ole

Registreerimiskohustus tekib alles siis, kui kalendriaasta algusest arvestatud Eestis tekkinud käive ületab 40 000 eurot (KMS § 19 lg 1). Alla selle võib jääda registreerimata — ja siis ei ole pakkumusel käibemaksurida üldse.

Erakliendi jaoks on see tegelik hinnaeelis: ta võrdleb brutosummasid, ja sinu oma on 24 protsendi võrra väiksem. Ärikliendi jaoks on see vastupidi puudus, sest tema ei saa sisendkäibemaksu maha arvata. Sama pakkumus on seega ühele odavam ja teisele kallim, ilma et ükski number kalkulatsioonis muutuks — ja seda tasub pakkumusesse kirjutada, mitte oodata küsimust.

Mida Eestis ei saa pakkumisreale panna, on ehitusteenuste pöördmaksustamine. Naaberriikides on see olemas, Eestis mitte: § 41¹ erikord loetleb kaupu, mitte teenuseid. Alltöövõtja arve peatöövõtjale kannab täie 24 protsenti. Miks ja milliste kaupade puhul erand siiski kehtib: pöördmaksustamine ehituses: Eestis seda ei ole.

Tähtaeg, mis lõpetab seotuse

Ilma vastuvõtmise tähtajata kestab seotus seni, kuni vastust ei ole enam mõistlik oodata — ja seda, mis on mõistlik, ei otsusta vaidluses sinu ettevõte. Kirjutatud tähtaeg lõpetab seotuse päeval, mille valisid ise.

Liikuvate materjalihindade ja kahe aastaga kaks korda muutunud maksumäära juures ei ole see vormistuslik detail, vaid kõige olulisem rida kogu paberil. Kaks lauset piisab: kehtivusaeg ja lause, et pärast seda tehakse uus arvestus.

Üks pakkumus, läbi arvutatud

Kortermaja vannitoa renoveerimine, siduv eelarve, eraklient. Neli positsiooni:

Netosumma 2 895,24 €. Käibemaks 24 protsenti: 694,86 €. Brutosumma 3 590,10 €.

Ja nüüd sama paber vana malliga, kus käibemaksurida on 22 protsenti: brutosumma 3 532,19 €. Vahe on 57,91 eurot — ja kui pakkumus on siduv, siis ei maksa seda klient, vaid sina. Ühe vannitoa juures on see üks tund tööd. Kolmekümne pakkumuse juures aastas on see rohkem kui üks kuu ühe inimese lõunapausidest.

Kontrollimine võtab kümme sekundit: vaata summaplokki ja veendu, et seal on 24 %. Kui seal on 22 %, siis ei ole viga selles pakkumuses, vaid mallis, millest see tehti — ja järgmine kolmkümmend on sama vigased.

---

Seisuga 24. september 2026. Artikkel kirjeldab õiguslikku olukorda ega asenda maksu- ega õigusnõustamist. Käibemaksumäär on Eestis viimase kaheksateistkümne kuu jooksul muutunud kaks korda — enne suurema pakkumuse väljasaatmist ava Maksu- ja Tolliameti lehekülg „Käibemaksumäärad ja maksuvaba käive" ja vaata, milline määr sellel päeval kehtib. Lehekülje all on kuupäev, millal seda viimati uuendati.

Mida Zirko teeb: pakkumuse positsioon kannab kogust, ühikut, kirjeldust ja hinda eraldi väljadel, mõõteahel jääb positsiooni juurde nähtavale ja liidetakse koguseks, ning summaplokk võtab käibemaksumäära ettevõtte riigi järgi, mitte mallist. Siduvuse ja kehtivusaja eest Zirko ei otsusta — kas eelarve on siduv või mittesiduv, on kokkulepe sinu ja tellija vahel, ja see peab olema paberil kirjas.