Urakkatarjous: kiinteä hinta, joka sitoo — ja mihin asti

Yleisin väärinkäsitys urakkatarjouksesta on, että se olisi hinta-arvio varmuusvaralla — sama laskelma, vähän ylöspäin pyöristettynä. Se ei ole. Urakkatarjous siirtää laskentariskin kokonaan tarjoajalle, eikä siinä ole sitä 15 prosentin liikkumavaraa, jonka kuluttajansuojalaki antaa hinta-arviolle. Jos tunnit menevät pieleen, ero maksetaan omasta katteesta, ja ainoa ovi lisäveloitukseen on muutostyö, josta on erikseen sovittu.

Tässä käydään läpi, mitä urakkatarjous oikeudellisesti on, mitä siihen kuuluu laskea ja mihin päivään asti se sitoo.

Urakkatarjous ei ole kalliimpi hinta-arvio

Laskutapa on sama. Sopimus ei ole.

Kiinteä hinta (urakkatarjous). Hinta on hinta. Ylitys on tarjoajan tappio, alitus tarjoajan voitto. Asiakas tietää lopullisen summan ennen kuin työ alkaa, ja juuri siitä hän maksaa: varmuudesta. Siksi kiinteä hinta on lähes aina korkeampi kuin sama työ tuntiveloituksella — ja se on oikein, ei ahneutta.

Hinta-arvio. Kuluttajasuhteessa hinta-arvio saa ylittyä enintään 15 prosentilla, jollei muusta ole sovittu, ja arvio tarkoittaa koko hintaa: työ, tarvikkeet ja arvonlisävero yhdessä. Näyttötaakka arvion pitävyydestä on urakoitsijalla. Mitä liikkumavara tarkalleen sallii ja milloin työ on keskeytettävä, on käyty läpi erikseen: Hinta-arvio ja lisätyöt kuluttajalle: 15 prosentin katto.

Tuntiveloitus kattohinnalla. Laskutetaan toteuma, mutta ei yli sovitun katon. Asiakkaalle tämä on yleensä halvin ja urakoitsijalle epäedullisin muoto: alitus menee asiakkaalle, ylitys tarjoajalle.

Kolme muotoa, kolme riskinjakoa. Se, kumpi sana tarjouksen otsikossa lukee, päättää asian — ei se, kuinka tarkasti laskelma on tehty.

Ostaja ratkaisee arvonlisäveron, ei työ

Tämä on kohta, jossa kaksi muuten identtistä urakkatarjousta poikkeavat neljänneksellä toisistaan.

Jos ostaja on elinkeinonharjoittaja, joka myy rakentamispalveluja muutoin kuin satunnaisesti, verovelvollinen on arvonlisäverolain 8 c §:n nojalla ostaja. Silloin tarjouksessa ei ole veroa lainkaan, vaan merkintä käännetystä verovelvollisuudesta. Sama laatoitustyö hinnoitellaan siis kahdella tavalla sen mukaan, kuka tilaa — ja kuluttajalle mennessä päälle tulee yleinen verokanta 25,5 prosenttia.

Kaksi rajausta kannattaa muistaa: suunnittelu ja valvonta jäävät säännöksen ulkopuolelle, ja jos myyjä itse on liikevaihtorajan alapuolella, käännettyä verovelvollisuutta ei sovelleta lainkaan. Rajanveto on kapeampi kuin miltä se kuulostaa, eikä se ratkea työn laadusta: Käänteinen alv rakennusalalla: ostaja ratkaisee, ei työ. Selvitys kuuluu tarjousvaiheeseen, koska laskutushetkellä hinta on jo sovittu — ja jos vero on laskettu väärin päin, se tulee siitä samasta katteesta kuin ylimenneet tunnit.

Mitä tarjoukseen on laskettava mukaan, vaikka se ei näy rivillä

Urakkatarjous kantaa kustannuksia, jotka eivät ole työtä eivätkä materiaalia, eivätkä siksi päädy kenenkään laskelmaan ensimmäisellä kerralla.

Urakkatietojen ilmoittaminen. Jos urakkasopimuksen arvo ylittää 15 000 euroa ilman arvonlisäveroa, tilaajan on ilmoitettava urakkatiedot Verohallinnolle — ja ilmoitus toistuu kuukausittain koko urakan ajan, määräpäivänä kohdekuukautta toisena seuraavan kuukauden 5. päivä. Jos tilaat itse aliurakan, tämä työ on sinun.

Tilaajavastuuselvitykset. Tilaaja pyytää ne ennen sopimusta, ja ilman niitä tarjous ei etene, vaikka hinta olisi paras. Ne hankitaan myös niihin tarjouksiin, jotka hävitään.

Veronumerot ja kulkuluvat. Yhteisellä rakennustyömaalla jokaisella on oltava kuvallinen tunniste veronumeroineen, ja luettelo työmaalla työskentelevistä on pidettävä ajan tasalla.

Yhdessä nämä ovat helposti kahdesta viiteen prosenttia pienen urakan hinnasta. Tuntihinnassa ne ovat mukana vain, jos ne on laskettu yleiskuluihin — ja se, miten ne sinne lasketaan, on eri kysymys kuin se, mitä ne maksavat: Tarjouslaskenta: mistä tuntihinta ja kate syntyvät.

Se, mitä ei ole rajattu ulos, on hinnan sisällä

Kiinteässä hinnassa laajuuden rajaus on tärkeämpi kuin yksikköhinta. Yksikköhinnan virhe maksaa prosentteja, rajauksen puute kokonaisia päiviä.

Rajattavaa on aina enemmän kuin muistaa: purkutyö ja sen jätteet, vanhan laitteen poisvienti, suojaus ja siivous, telineet ja niiden seisonta-aika, rakenteiden yllätykset pintojen alla, rajapinnat sähkö- ja vesitöihin, aliurakoitsijan aikataulusta johtuva odotus. Yksikään näistä ei ole epäselvä sille, joka on nähnyt kohteen — ja jokainen niistä on epäselvä sille, joka lukee tarjousta puoli vuotta myöhemmin.

Käytännön sääntö: kirjoita laajuus kahteen suuntaan. Ensin mitä tehdään, sitten oma kappaleensa otsikolla „Tarjoukseen ei sisälly". Toinen puolisko on se, jota luetaan riitatilanteessa.

Muutostyö on sopimus, ei ilmoitus

Kiinteän hinnan ainoa laillinen ovi lisäveloitukseen on muutostyö. Muutostyö ei kuitenkaan synny siitä, että urakoitsija toteaa asian työmaalla, vaan siitä, että siitä sovitaan — mieluiten hinnan kanssa ja ennen tekemistä.

Käytännössä tämä on kolme riviä: mitä tehdään, mitä se maksaa, kuinka paljon aikataulu siirtyy. Ilman kolmatta riviä muutostyöstä tulee viivästys, josta vastaa urakoitsija.

Pienelle ja kiireelliselle muutokselle YSE 1998 sallii yhden poikkeuksen kirjallisesta sopimuksesta, mutta vaatii määräyksen merkittäväksi tiettyyn paikkaan: mitä työmaapäiväkirjaan merkitään ja mikä pykälä sitä vaatii.

Kuluttajaurakassa liikkumavara on tiukempi kuin viisitoista prosenttia

Kuluttajansuojalain 9 luku koskee rakennusurakkaa, ja se on tiukempi kuin 8 luku. Sen 23 § velvoittaa antamaan hinta-arvion, jos suoritusta ei ole sovittu tehtäväksi kiinteään hintaan, ja 24 § antaa tilaajalle oikeuden purkaa sopimus, jos hinnankorotus ylittää viisi prosenttia.

Viisi prosenttia, ei viisitoista. Tämä on yksi yleisimmistä sekaannuksista kuluttajaurakoissa, ja se tulee siitä, että 8 luvun 15 prosenttia on paljon tunnetumpi luku. Kiinteässä urakkahinnassa kysymys ei nouse lainkaan — mikä on toinen syy siihen, miksi kuluttajalle kannattaa tarjota kiinteää hintaa eikä arviota.

Urakan aikajana: neljä päivää, joihin tarjous sitoo

Sama urakka, neljä päivämäärää. Jokaisella niistä muuttuu jotakin, ja kaksi niistä on kirjoitettu tarjoukseen itseensä.

8. syyskuuta. Tarjous lähtee: 42 000 euroa, kiinteä hinta, vastausaika 26. syyskuuta asti. Tästä päivästä alkaen hinta sitoo sinua, ja materiaalin hinnannousu on sinun riskisi. Vastausaika on se yksi rivi, joka päättää, kuinka kauan tämä tilanne kestää.

22. syyskuuta. Asiakas hyväksyy. Sopimus syntyy tästä päivästä, ei työn aloituksesta. Siitä eteenpäin jokainen muutos on muutostyö, josta sovitaan erikseen — ei tarjouksen täsmennys.

26. syyskuuta. Vastausaika olisi umpeutunut. Jos asiakas ei olisi vastannut, tarjous olisi rauennut ja materiaalin hinnannousu olisi ollut hänen ongelmansa, ei sinun. Ilman kirjoitettua vastausaikaa tämä päivä ei olisi ollut olemassa, ja sitovuuden pituudesta olisi päättänyt joku muu kuin sinä.

5. marraskuuta. Jos olet itse tilannut aliurakan yli 15 000 eurolla, syyskuun urakkatiedot on oltava Verohallinnolla tänään. Ilmoitus ei ole kertaluonteinen vaan toistuu joka kuukausi urakan loppuun asti — ja se on työtä, jonka hinta laskettiin jo 8. syyskuuta.

---

Tilanne 24. syyskuuta 2026. Artikkeli kuvaa sopimusmuotojen eroja ja voimassa olevaa lainsäädäntöä, eikä se korvaa sopimuskohtaista oikeudellista arviota. Kuluttajansuojalain 8 ja 9 lukuja on muutettu useaan otteeseen 2020-luvulla, viimeksi kartoituskäyntien veloittamista koskevin osin — tarkista 8 luvun 24 §:n ja 9 luvun 23–24 §:n voimassa oleva sanamuoto Finlexistä ennen kuin lainaat prosenttilukua tarjouspohjaasi.

Mitä Zirko tekee: tarjouksen vastausaika ja laajuuden rajaus ovat omia tekstilohkojaan taulukon ylä- ja alapuolella, joten ne kulkevat jokaisessa tarjouksessa mukana ilman että niitä muistetaan erikseen, ja hyväksytystä tarjouksesta syntyy lasku samoilla riveillä — määrä, yksikkö ja hinta seuraavat mukana. Mitä Zirko ei tee: se ei päätä, onko kyseessä urakkatarjous vai hinta-arvio, eikä se tiedä, onko ostajasi sellainen rakentamispalvelujen myyjä, jota käännetty verovelvollisuus koskee. Molemmat ovat sopimusratkaisuja, ja molemmat tehdään ennen kuin tarjous lähtee.