Pöördmaksustamine ehituses: Eestis seda ei ole

Kõige tähtsam lause selle teema kohta on eitav: Eestis ei ole ehitusteenuste üldist pöördmaksustamist.

See ei ole tehniline üksikasi. Soomes on rakentamispalvelujen käännetty verovelvollisuus, Rootsis omvänd betalningsskyldighet byggsektorn, Poolas oli odwrotne obciążenie. Eesti ehitaja, kes töötab alltöövõtjana või kelle klient on harjunud põhjanaabrite korraga, kohtab seda eeldust regulaarselt — ja see eeldus on Eesti käibe puhul vale.

Käibemaksuseaduse § 41¹ lõige 2 loetleb ammendavalt, mille käibe korral erikorda rakendatakse:

„1) kinnisasi või selle osa, mille maksustatavale väärtusele käibemaksu lisamisest on maksukohustuslane vastavalt käesoleva seaduse § 16 lõikele 3 kohustatud maksuhaldurit teavitama; 2) metallijäätmed jäätmeseaduse § 104 tähenduses; 3) investeeringukuld, mille maksustatavale väärtusele käibemaksu lisamisest on maksukohustuslane vastavalt käesoleva seaduse § 16 lõikele 3 kohustatud maksuhaldurit teavitama; 4) väärismetall väärismetalltoodete seaduse tähenduses, välja arvatud investeeringukuld, ja väärismetalli sisaldav metallimaterjal, sealhulgas väärismetalli sisaldavad jäätmed, kui need võõrandatakse jäätmeluba mitteomavale maksukohustuslasele; 5) metalltooted KN koodidega 7208–7220 (välja arvatud tooted koodiga 721691, keevitustraat ja keevitusvardad), 7222, 7225, 7226, 7228 (välja arvatud keevitusvardad), 73011000, 730300–7306 (välja arvatud ventilatsiooni-, aspiratsiooni-, suitsu- ja vihmaveetorud), 73081000, 73082000, 73121061, 73121069, 731420 ja 73143900 […]"

Kõik viis punkti on kaubad, mitte teenused. Ehitusteenus — laotöö, siseviimistlus, torutöö, elektritöö — ei kuulu ühegi punkti alla.

Kus ehitaja siiski erikorda kohtab

Kaks punkti puudutavad ehitusettevõtjat päriselt.

Punkt 5: metalltooted. Loetelu hõlmab lehtterast, profiile, torusid ja armatuuri KN-koodide kaupa. Kui müüd või ostad neid maksukohustuslaselt, kohaldub erikord — ja siis on arvel märge „pöördmaksustamine". Loetelu erandid on täpsed: keevitustraat ja keevitusvardad on välja arvatud, samuti ventilatsiooni-, aspiratsiooni-, suitsu- ja vihmaveetorud koodide 730300–7306 hulgast.

Punkt 2: metallijäätmed. Lammutustööde vanametall kuulub erikorra alla, kui müüja ja ostja on mõlemad maksukohustuslased.

Punkt 1: kinnisasi. See on tingimuslik. Kinnisasja võõrandamine on üldjuhul maksuvaba käive; erikord kohaldub alles siis, kui müüja on § 16 lõike 3 kohaselt maksuhaldurit teavitanud, et lisab maksustatavale väärtusele käibemaksu. Ilma teavituseta ei ole tehing maksustatav ega pöördmaksustatav.

Kuidas erikord tehniliselt toimib

§ 41¹ lõige 1:

„Kui maksukohustuslane võõrandab teisele maksukohustuslasele käesoleva paragrahvi lõikes 2 nimetatud kaupa, tasub kauba soetaja võõrandajale kauba käibemaksuta müügihinna. Kauba soetaja arvestab tehingu kohta väljastatud arvel märgitud käibemaksusumma enda poolt tasumisele kuuluva käibemaksusummana võõrandaja asemel."

Deklareerimine (lõige 3): ostja kajastab maksustatava tehingu ja tasumisele kuuluva käibemaksusumma „selle kauba eest arve kättesaamise maksustamisperioodil".

Sisendkäibemaks (lõige 4): ostja arvab sisendkäibemaksu maha „samal maksustamisperioodil, kui ta arvestab käibemaksusumma enda tasutava käibemaksuna".

Ostja jaoks on tehing seega rahaliselt neutraalne, kuni tal on täielik mahaarvamisõigus. Müüja jaoks tähendab see, et müügiarvel käibemaksu ei ole.

Arve märge

§ 41¹ lõige 5:

„Käesoleva paragrahvi lõikes 1 nimetatud tehing peab olema arvel eraldi välja toodud koos märkega „pöördmaksustamine". Kui arve esitamise ajaks ei ole käive vastavalt käesoleva seaduse §-le 11 täielikult toimunud, tuleb käesoleva paragrahvi lõikes 1 nimetatud tehingu kohta väljastada eraldi arve koos märkega „pöördmaksustamine"."

Sama nõue kordub arve üldsätetes. § 37 lõike 8 punkt 2: arvele tuleb märkida „kauba soetajal või teenuse saajal lasuva maksukohustuse puhul märge „pöördmaksustamine", kui käibe tekkimise koht ei ole Eesti ning käesoleva seaduse §-s 41¹ nimetatud juhtudel". Ülejäänud kümme punkti, mis samale arvele niikuinii kuuluvad, on loetletud siin: arve koostamine: kümme rida, mis peavad arvel olema.

Lõike 5 teine lause on see, mida praktikas eiratakse. Kui arve hõlmab nii erikorra alla kuuluvat kaupa kui ka tavalist käivet ja käive ei ole täielikult toimunud, tuleb erikorra osa kohta väljastada eraldi arve, mitte eraldi rida.

Mida vastata välismaisele tellijale

Kolm lauset, mis lõpetavad enamiku vaidlusi:

1. Eesti käibemaksuseaduses ei ole ehitusteenuste üldist pöördmaksustamist; erikord on § 41¹ ja see loetleb kaubad.
2. Kui teenuse käibe tekkimise koht on Eesti, kohaldub käibemaksu standardmäär 24 protsenti ja 40 000 euro registreerimispiir (§ 15 lõige 1).
3. Kinnisasjaga seotud teenuse käibe tekkimise koht on kinnisasja asukoht — see määrab, kumma riigi reeglid kohalduvad, mitte poolte asukoht.

Kui töötad Soomes või Rootsis asuval kinnisasjal, kohaldub sealne kord — Soomes arvonlisäverolain 8 c §, Rootsis mervärdesskattelagen 16 kap. 13 §. Kui kinnisasi on Eestis, kohaldub Eesti kord, ka siis, kui tellija on välismaine.

Neli asja, mida meeles pidada

1. Ehitusteenus ei ole § 41¹ loetelus. Kontrolli seda enne, kui nõustud pöördmaksustatud arvega.
2. Metalltoodete puhul kontrolli KN-koodi, mitte tootenime. Loetelu erandid on täpsed.
3. Kinnisasja puhul kontrolli § 16 lõike 3 teavitust. Ilma selleta ei ole erikorda.
4. Väljasta erikorra tehingu kohta eraldi arve, kui käive ei ole arve esitamise ajaks täielikult toimunud.

---

Seis 29. augustil 2026. Artikkel kirjeldab õiguslikku olukorda ega asenda konkreetse juhtumi nõustamist. Käibemaksuseaduse § 41¹ loetelu on korduvalt muudetud; kontrolli kehtivat redaktsiooni Riigi Teatajast enne, kui otsustad arve vormi.

Mida Zirko teeb: arve saab kliendi kaupa seadistada tavaliseks käibeks või pöördmaksustamiseks ja lisab siis märke „pöördmaksustamine". Hinnangu selle kohta, kas konkreetne kaup kuulub § 41¹ lõike 2 loetellu, teed sina — KN-koodide kontrolli me sinu eest ei tee.