Computo metrico per il ripristino dei frontalini dei balconi

Un frontalino non è una superficie. Sono tre, e stanno su tre piani diversi: la fascia verticale a vista, la striscia di intradosso che si ripristina insieme perché è lì che il copriferro cede per primo, e lo spigolo dove va rifatto il gocciolatoio. Chi le misura tutte e tre scrive un computo che regge in assemblea. Chi ne misura una e mette le altre dentro il prezzo unitario ha scritto un preventivo a corpo con l'aspetto di un computo — e alla prima contestazione non ha niente da mostrare.

Questo articolo prende una lavorazione sola, la più richiesta sui condomini degli anni Sessanta e Settanta, e la porta fino in fondo: quali voci, in che unità, con che prezzo e con che IVA. Il metodo generale — prezzari, gerarchia delle fonti, spese generali, utile — sta in come si costruisce un computo metrico che regge alla contestazione; qui si applica a un caso.

Le tre superfici, e perché non si sommano fra loro

Il punto che salta sempre è il secondo. Su un balcone aggettante su tre lati, la fascia di intradosso trattata vale di più del fronte, spesso il doppio, perché si sviluppa in profondità e non solo in altezza. È anche la parte dove il degrado è partito: sotto la soletta il copriferro è minimo e l'acqua che il gocciolatoio non stacca risale per capillarità.

E il ponteggio non si misura sulla superficie ripristinata. Si misura su quella servita, e ha una componente a tempo: montaggio, nolo per i giorni di cantiere, smontaggio. Metterlo dentro il prezzo unitario del ripristino significa che una proroga di quindici giorni non ha dove essere contabilizzata.

Le voci, nell'ordine in cui si fanno

Un computo che segue l'ordine di cantiere è più difficile da contestare, perché chi legge riconosce la sequenza:

1. Ponteggio o piattaforma aerea — montaggio, nolo, smontaggio, e gli oneri della sicurezza tenuti separati.
2. Rimozione del calcestruzzo ammalorato fino al ferro sano, con scalzatura dietro l'armatura. A m² di superficie, con l'indicazione dello spessore medio asportato.
3. Spazzolatura o idrosabbiatura dei ferri fino al grado di pulizia richiesto. A m di ferro trattato oppure a m² di superficie, purché lo dica la descrizione.
4. Trattamento anticorrosivo dell'armatura — i prodotti di riferimento sono quelli della UNI EN 1504-7.
5. Malta da ripristino tixotropica, classe R2 per le regolarizzazioni non strutturali e R3 o R4 dove il ripristino è strutturale, secondo la UNI EN 1504-3. A m² per uno spessore dichiarato: senza spessore, la quantità non è verificabile.
6. Rasatura di finitura, a m².
7. Gocciolatoio o scossalina, a m lineari — con il particolare costruttivo, perché è la voce che decide se fra dieci anni si torna.
8. Protezione superficiale (pitture e rivestimenti della UNI EN 1504-2), a m².
9. Smaltimento dei materiali di risulta, a peso o a volume, con il codice CER.
10. Oneri della sicurezza, esposti a parte.

Dieci righe invece di una. Sono anche dieci punti su cui, se il prezzo viene discusso, si discute qualcosa di concreto.

Quando la voce nel prezzario non c'è

Non c'è quasi mai, per come è fatto questo lavoro: i prezzari regionali contengono le lavorazioni elementari, non il pacchetto. L'articolo 31, comma 2, dell'Allegato I.7 al Codice dei contratti pubblici (D.Lgs. 31 marzo 2023, n. 36) dice come si costruisce il prezzo che manca — prezzi elementari di materiali, manodopera, noli e trasporti, poi «una percentuale variabile tra il 13 e il 17 per cento [...] per spese generali» e infine «una percentuale del 10 per cento per utile dell'esecutore».

Ecco la stessa analisi applicata a un metro quadro di ripristino con malta R3, con valori di esempio e non di listino:

L'utile si calcola dopo le spese generali, non sulla somma dei prezzi elementari: è la lettura letterale del comma 2, che dice «aggiungendo, infine». Su un cantiere di ventiquattro balconi la differenza fra i due ordini di calcolo vale qualche decina di euro — meno di quanto costa l'errore di misura che segue.

Il titolo edilizio: il glossario non nomina il frontalino

Si legge spesso che il ripristino dei frontalini è edilizia libera. Nella maggior parte dei casi l'esito è quello, ma la strada per arrivarci non è quella che si racconta.

Il glossario approvato con decreto del Ministero delle Infrastrutture e dei Trasporti 2 marzo 2018 (GU Serie Generale n. 81 del 7 aprile 2018) elenca, sotto la manutenzione ordinaria dell'art. 3, comma 1, lettera a), del DPR 380/2001, il «rifacimento, riparazione, tinteggiatura» dell'intonaco interno ed esterno, la «riparazione, sostituzione, rinnovamento» dell'«elemento decorativo delle facciate» e, alla voce 10, «parapetto e ringhiera». **La parola frontalino non compare.** E il titolo stesso del decreto dice che si tratta di un «elenco non esaustivo».

Ne segue la distinzione che conta davvero, ed è tecnica prima che giuridica: finché si ripristina una finitura degradata, si resta nella manutenzione ordinaria; quando si interviene sull'armatura strutturale della soletta a sbalzo — ferri portanti, non ferri di ripartizione — non si stanno più riparando finiture, e il titolo va stabilito con il tecnico prima di aprire il cantiere, non dopo. In un computo questa differenza si vede subito: la classe della malta. Una R2 è per regolarizzazioni non strutturali; una R4 non lo è.

L'IVA sotto il totale: 10 per cento, e la norma cambia indirizzo nel 2027

Su un edificio a prevalente destinazione abitativa privata l'intervento sconta l'IVA al 10 per cento in forza dell'art. 7, comma 1, lettera b), della legge 23 dicembre 1999, n. 488.

Qui c'è un fatto che conviene sapere prima di trovarselo davanti. Chi apre oggi quella norma su Normattiva trova la lettera b) barrata, con la nota «(LETTERA ABROGATA DAL D.LGS. 19 GENNAIO 2026, N. 10)» — verificato il 21 settembre 2026. Il D.Lgs. 19 gennaio 2026, n. 10 è il Testo unico IVA: 171 articoli in 18 titoli più le tabelle dei beni e servizi ad aliquota ridotta, entrato in vigore il 31 gennaio 2026. Ma le sue disposizioni si applicano dal 1° gennaio 2027, e da quella data operano le abrogazioni raccolte nel suo articolo 170: lo scrive FiscoOggi, la rivista dell'Agenzia delle Entrate.

In pratica: per una fattura emessa entro il 31 dicembre 2026 la norma da citare è ancora la legge 488/1999; dal 1° gennaio 2027 la stessa regola si cita dal Testo unico. Chi legge oggi la lettera barrata e conclude che l'agevolazione sia finita sbaglia; chi nel 2027 continuerà a citare la legge 488 citerà una norma abrogata. Il computo non cambia di un euro — cambia la riga sotto il totale.

Beni significativi: in un frontalino non ce ne sono. L'elenco dell'articolo 1 del decreto ministeriale 29 dicembre 1999 è tassativo — ascensori e montacarichi, infissi esterni e interni, caldaie, video citofoni, apparecchiature di condizionamento e riciclo dell'aria, sanitari e rubinetterie da bagno, impianti di sicurezza. Malte, passivanti, rasanti, gocciolatoi, pitture, parapetti e ringhiere non ci sono: il 10 per cento copre l'intera fornitura, senza il calcolo a concorrenza.

Chi è il committente cambia l'incasso, non il computo

La ripartizione della spesa fra condominio e singolo condomino è una questione civilistica che il computo non risolve. Decide però chi firma l'ordine e chi paga la fattura, e da lì discendono due cose.

Se il committente è il condominio, all'atto del pagamento subisci la ritenuta del 4 per cento a titolo di acconto; se paga con bonifico per lavori agevolati, la ritenuta è invece quella dell'11 per cento operata dalla banca, e una esclude l'altra. Il meccanismo e il caso in cui te le trattengono entrambe stanno in quale ritenuta subisce un'impresa e quale prevale.

Se invece lavori come subappaltatore per un'impresa edile, il ripristino può rientrare nell'inversione contabile e la fattura esce senza IVA: quali lavorazioni ci rientrano davvero, e quali no, è in reverse charge in edilizia: quando la fattura esce senza IVA.

La metratura sta accanto alla riga, non su un foglio a parte

In Zirko ogni posizione del documento può portare la propria metratura: righe di descrizione con la formula accanto — 3,60*0,24, 4,32-2,24 — e il risultato di ciascuna riga in fondo, sommato automaticamente nella quantità della posizione. Le misure prese in cantiere con l'applicazione mobile si riprendono nella riga invece di essere ricopiate.

Due cose valgono la pena di essere dette per com'è fatta questa funzione. La formula viene ricalcolata sul server quando il documento si salva: la quantità di una riga di fattura non è mai un valore che arriva dal browser, perché quella quantità finisce in un documento che dopo l'emissione non si corregge più, si storna. E il separatore decimale segue lo spazio linguistico del documento: in italiano la virgola, e il punto come separatore delle migliaia non è ammesso — chi intende milleduecento scrive 1200, perché indovinare fra 1,2 e 1200 è esattamente il modo in cui si perde un fattore mille senza accorgersene.

Quello che Zirko non fa è tenere un prezzario: le voci e i prezzi unitari li porti tu, dal prezzario della tua regione o dalla tua analisi.

Lo stesso balcone, due computi

Balcone rettangolare aggettante su tre lati, 3,60 × 1,20 m, altezza del frontalino 0,24 m, fascia di intradosso trattata 0,40 m dal bordo. Ventiquattro balconi uguali.

Computo A — misura solo il fronte. Sviluppo del bordo 3,60 + 1,20 + 1,20 = 6,00 m; fronte 6,00 × 0,24 = 1,44 m² a balcone; totale 34,56 m². A 76,56 €/m²: 2.645,91 €.

Computo B — misura fronte e intradosso. Intradosso totale 3,60 × 1,20 = 4,32 m²; rettangolo interno non trattato (3,60 − 0,80) × (1,20 − 0,40) = 2,80 × 0,80 = 2,24 m²; fascia trattata 4,32 − 2,24 = 2,08 m². Con il fronte: 1,44 + 2,08 = 3,52 m² a balcone; totale 84,48 m². A 76,56 €/m²: 6.467,79 €.

Differenza: 3.821,88 € sullo stesso cantiere, con lo stesso prezzo unitario e la stessa squadra. Non è un margine diverso: è la stessa superficie, contata o non contata. Il computo A non è più economico del B — è incompleto, e la differenza la paga l'impresa quando a metà cantiere scopre che l'intradosso andava fatto comunque.

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Aggiornato al 21 settembre 2026. Questo articolo espone il metodo di redazione del computo e il quadro fiscale vigente a questa data, e non sostituisce la valutazione di un tecnico né la consulenza di un commercialista. Due date sono da tenere d'occhio e cadono insieme: dal 1° gennaio 2027 le disposizioni IVA si citano dal Testo unico D.Lgs. 10/2026 invece che dalla legge 488/1999, e alla stessa data la ritenuta del condominio si cita dall'art. 40 del D.Lgs. 24 marzo 2025, n. 33 invece che dall'art. 25-ter del DPR 600/1973 — con aliquota e soglia di versamento invariate. Prima di citare l'una o l'altra in un documento, apri Normattiva e leggi la nota in testa all'articolo: da qui alla fine del 2026 le note di abrogazione ci sono già, ma non sono ancora efficaci. I prezzari regionali si aggiornano ogni anno: verifica l'annualità prima di usarla in un'offerta.

Cosa fa Zirko, e cosa no. Zirko tiene la metratura accanto alla posizione, ricalcola la formula sul server al salvataggio e porta il risultato nella quantità della riga; le posizioni si raggruppano sotto titoli, così il computo e il documento che il cliente riceve sono lo stesso foglio e non due. Quello che Zirko non fa è decidere quanto devi misurare: se l'intradosso entra nel computo o no non è una scelta del programma, è un rilievo di cantiere, e nessun software può accorgersi di una superficie che nessuno ha misurato. Non tiene prezzari regionali, non asservera la congruità delle spese e non stabilisce il titolo edilizio — quelle tre firme restano a te e al tuo tecnico.