Gewährleistung am Bau in Österreich: drei Jahre, nicht fünf

Für Arbeiten an einem Bauwerk gilt in Österreich eine Gewährleistungsfrist von drei Jahren (§ 933 Abs. 1 ABGB, unbewegliche Sachen). Für bewegliche Sachen sind es zwei Jahre. Die fünf Jahre, die deutsche Ratgeber für Bauwerke nennen, stammen aus § 634a BGB und gelten in Österreich nicht.

Dazu kommen drei Bestimmungen, die im Handwerksalltag mehr entscheiden als die Frist selbst: die Vermutungsfrist von sechs Monaten (§ 924 ABGB), der Vorrang der Verbesserung (§ 932 ABGB) und die Warnpflicht (§ 1168a ABGB). Wie ein Auftraggeber diese Fristen vertraglich zusätzlich absichert, steht in Haftrücklass: wie viel einbehalten werden darf.

Die Fristen, im Wortlaut

§ 933 Abs. 1 ABGB knüpft an den Zeitpunkt der Übergabe an:

• bewegliche Sachen: zwei Jahre
• unbewegliche Sachen: drei Jahre

Für einen Werkvertrag heißt das: Ob zwei oder drei Jahre gelten, hängt davon ab, ob die Leistung eine bewegliche oder eine unbewegliche Sache betrifft. Eine Heizungsanlage im Einfamilienhaus, eine neue Fassade, ein Dachstuhl, eine Elektroinstallation — das sind Arbeiten an einer unbeweglichen Sache. Eine gelieferte Küchenzeile, die noch nicht eingebaut ist, ist eine bewegliche Sache. Die Zuordnung entscheidet der Einzelfall, und sie entscheidet ein volles Jahr.

Dazu ein zweiter Zeitraum, den viele übersehen: Die Rechte des Übernehmers verjähren drei Monate nach Ablauf der Gewährleistungsfrist. Wer also im letzten Monat der dreijährigen Frist rügt, hat danach noch drei Monate, um seine Ansprüche gerichtlich geltend zu machen — nicht mehr.

Der Vergleich, der die meisten Fehler erklärt

Wenn in deinen Auftragsbedingungen „fünf Jahre Gewährleistung für Bauleistungen" steht, stammt der Satz aus einem deutschen Muster. Er ist in Österreich nicht falsch im Sinne von unwirksam — aber er verlängert deine eigene Haftung um zwei Jahre, ohne dass es jemand von dir verlangt hätte.

Die Vermutungsfrist: sechs Monate, und was danach passiert

§ 924 ABGB im Wortlaut:

„Der Übergeber leistet Gewähr für Mängel, die bei der Übergabe vorhanden sind. Dies wird bis zum Beweis des Gegenteils vermutet, wenn der Mangel innerhalb von sechs Monaten nach der Übergabe hervorkommt. Die Vermutung tritt nicht ein, wenn sie mit der Art der Sache oder des Mangels unvereinbar ist.“

Das ist eine Beweislastregel, keine Frist für Ansprüche:

• In den ersten sechs Monaten musst du beweisen, dass der Mangel bei Übergabe nicht vorhanden war.
• Danach muss der Kunde beweisen, dass er schon vorhanden war.

Der dritte Satz ist der praktisch wichtigste: Die Vermutung tritt nicht ein, wenn sie mit der Art der Sache oder des Mangels unvereinbar ist. Ein Verschleißteil, ein Bedienfehler, eine Beschädigung durch Dritte — dort trägt die Vermutung von vornherein nicht.

Für dich folgt daraus eine sehr konkrete Arbeitsanweisung: Dokumentiere den Zustand bei Übergabe. Fotos, ein unterschriebenes Übergabeprotokoll, ein Messprotokoll bei der Inbetriebnahme. Das sind die einzigen Beweismittel, die in den ersten sechs Monaten für dich sprechen.

Wichtig für Verbraucher: das VGG betrifft dich nicht

Seit 2022 gibt es in Österreich das Verbrauchergewährleistungsgesetz. Es hat eigene, für den Verbraucher günstigere Regeln — aber einen begrenzten Anwendungsbereich. § 9 KSchG sagt, wofür:

„Gewährleistungsrechte des Verbrauchers können vor Kenntnis des Mangels nicht ausgeschlossen oder eingeschränkt werden; beim Kauf von Waren sowie bei der Bereitstellung digitaler Leistungen ist das Verbrauchergewährleistungsgesetz zu beachten.“

Kauf von Waren und digitale Leistungen — das ist der Anwendungsbereich des VGG. Für den Werkvertrag über eine Bauleistung bleibt es beim ABGB, ergänzt um § 9 KSchG.

Und dieser Halbsatz ist der wichtigste des ganzen Paragrafen: Gegenüber einem Verbraucher kannst du die Gewährleistung vor Kenntnis des Mangels weder ausschließen noch einschränken. Ein Satz wie „Gewährleistung ein Jahr" in deinen Auftragsbedingungen ist gegenüber Privatkunden unwirksam. Zwischen Unternehmern lässt § 933 ABGB dagegen ausdrücklich zu, die Fristen durch Vereinbarung zu verkürzen oder zu verlängern.

Verbessern kommt vor Mindern

§ 932 ABGB ordnet die Rechte des Kunden in eine Reihenfolge, und diese Reihenfolge ist dein Vorteil.

Zuerst (Abs. 2): Der Kunde kann nur Verbesserung oder Austausch verlangen — es sei denn, beides ist unmöglich oder für dich, verglichen mit der anderen Abhilfe, mit unverhältnismäßig hohem Aufwand verbunden. Ob das so ist, richtet sich „auch nach dem Wert der mangelfreien Sache, der Schwere des Mangels und den mit der anderen Abhilfe für den Übernehmer verbundenen Unannehmlichkeiten".

Dann (Abs. 4): Preisminderung oder — bei nicht geringfügigen Mängeln — Vertragsauflösung, wenn

• Verbesserung und Austausch unmöglich oder unverhältnismäßig sind,
• du die Verbesserung verweigerst oder nicht in angemessener Frist vornimmst,
• die Abhilfe für den Kunden mit erheblichen Unannehmlichkeiten verbunden wäre,
• oder sie ihm aus triftigen, in deiner Person liegenden Gründen unzumutbar ist.

Die zweite Zeile ist die, die Betriebe Geld kostet. Wer auf eine Mängelrüge zwei Monate nicht reagiert, verliert das Recht, den Mangel selbst zu beheben — und der Kunde darf mindern. Die Kosten der Verbesserung trägt nach § 932 Abs. 3 ABGB ohnehin der Übergeber, also du. Der Unterschied ist nur, ob du sie mit eigenen Leuten hast oder als Abzug auf der Rechnung.

Die Warnpflicht: der Satz, der Betriebe rettet

§ 1168a ABGB, letzter Satz:

„Mißlingt aber das Werk infolge offenbarer Untauglichkeit des vom Besteller gegebenen Stoffes oder offenbar unrichtiger Anweisungen des Bestellers, so ist der Unternehmer für den Schaden verantwortlich, wenn er den Besteller nicht gewarnt hat.“

Gelesen als Handlungsanweisung: Wer warnt, haftet nicht. Wer schweigt, haftet.

Die Fälle, die auf Baustellen wirklich vorkommen:

• Der Bauherr stellt Fliesen bei, die für den Nassbereich nicht geeignet sind.
• Der Architekt schreibt einen Aufbau vor, der die Dampfsperre an die falsche Seite legt.
• Der Untergrund trägt die vom Kunden gewünschte Befestigung nicht.
• Der Estrich ist noch nicht belegreif, der Termin steht aber.

In all diesen Fällen entscheidet nicht, ob du recht hattest, sondern ob du gewarnt hast — und ob du es beweisen kannst. Eine Warnung im Gespräch auf der Baustelle ist eine Warnung; sie ist nur schwer zu beweisen. Eine Warnung als datierter Eintrag im Bautagebuch, als kurze E-Mail oder als Vermerk auf dem Lieferschein ist beides.

Derselbe Paragraf regelt auch den Zufall: Geht das Werk vor seiner Übernahme durch bloßen Zufall zugrunde, kann der Unternehmer kein Entgelt verlangen; der Verlust des Stoffes trifft denjenigen, der ihn beigestellt hat.

Wann das Geld fällig wird

§ 1170 ABGB, kurz und oft übersehen:

„In der Regel ist das Entgelt nach vollendetem Werk zu entrichten. Wird aber das Werk in gewissen Abteilungen verrichtet oder sind Auslagen damit verbunden, die der Unternehmer nicht auf sich genommen hat, so ist dieser befugt, einen verhältnismäßigen Teil des Entgelts und den Ersatz der gemachten Auslagen schon vorher zu fordern.“

Der zweite Satz ist die gesetzliche Grundlage für Abschlagsrechnungen und für den Ersatz von Materialauslagen vor Fertigstellung — auch ohne besondere Vereinbarung, wenn das Werk in Abschnitten erbracht wird. Wer ohnehin eine Zahlungsplanvereinbarung trifft, braucht ihn nicht; wer keine hat, steht nicht mit leeren Händen da.

Die Prüfliste für den nächsten Auftrag

1. Steht in deinen Bedingungen eine Frist, die du nicht schuldest? Fünf Jahre für Bauwerke sind deutsch. Drei Jahre sind österreichisch.
2. Steht dort eine Verkürzung gegenüber Privatkunden? Nach § 9 KSchG unwirksam — und ein Angriffspunkt für den ganzen Bedingungstext.
3. Gibt es ein Übergabeprotokoll mit Datum und Fotos? Es ist deine einzige Waffe in den ersten sechs Monaten.
4. Ist jede Bedenkenanmeldung schriftlich? § 1168a verlangt keine Form — die Beweislast schon.
5. Reagierst du auf Mängelrügen innerhalb einer angemessenen Frist? Wer zu spät kommt, verliert nach § 932 Abs. 4 ABGB das Recht auf die eigene Verbesserung.

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Dieser Artikel gibt den Stand vom 29. August 2026 wieder und ersetzt keine Rechtsberatung. Ob eine Leistung eine bewegliche oder unbewegliche Sache betrifft, ob ein Mangel geringfügig ist und welche Abhilfe im Einzelfall zumutbar ist, entscheidet der konkrete Fall.