SIA 118 gilt nur, wenn sie im Vertrag steht

Nein, automatisch gilt die SIA 118 nicht. Sie ist kein Gesetz, sondern ein Regelwerk des Schweizerischen Ingenieur- und Architektenvereins, und sie sagt in ihrer eigenen Präambel, wann sie greift:

„Soweit die Norm Rechte und Pflichten der Vertragsparteien umschreibt, wird sie dadurch rechtsverbindlich, dass die Parteien sie als Bestandteil ihres Vertrages bezeichnen.“

Steht dieser Hinweis nirgends — nicht im Werkvertrag, nicht in den Ausschreibungsunterlagen, nicht in den Vertragsbedingungen —, gilt für deinen Auftrag allein das Obligationenrecht. Steht er dort, verschieben sich drei Dinge, die im Alltag Geld kosten: wie die Abnahme zustande kommt, wie lange gerügt werden darf und wann du bezahlt wirst.

Der Satz, an dem du es erkennst

Gesucht wird eine einzige Zeile, meist unter „Vertragsbestandteile“: „Es gilt die Norm SIA 118, Ausgabe 2013.“ Drei Dinge lohnen den zweiten Blick.

Welche Ausgabe. Die Ausgabe 2013 hat die Ausgabe 1977/1991 abgelöst, aber alte Vertragsmuster zitieren die alte weiter. Inhaltlich waren 1977 und 1991 identisch; die Ausgabe 1991 hat lediglich „durch Fussnoten im Kapitel 6 bestehende Unsicherheiten im Bereich der Garantiefrist, die eine Rügefrist ist, beseitigt“.

Die Rangordnung. Widersprechen sich Vertragsurkunde, Leistungsverzeichnis und Norm, entscheidet Art. 21 SIA 118 über den Vorrang. Wer eine Abweichung vereinbaren will, muss sie also nicht nur schreiben, sondern an der richtigen Stelle schreiben.

Die Lücke in der Nummerierung. Die Art. 69–82 wurden 2013 ersatzlos gestrichen, „die Nummerierung wurde jedoch belassen“. Ein Vertrag, der auf Art. 75 SIA 118 verweist, verweist seither auf nichts.

Die Abnahme: eine Monatsfrist, und danach ist sie geschehen

Nach der Norm zeigt der Unternehmer die Vollendung an — formlos, mündlich oder schriftlich genügt (Art. 158 Abs. 1). Diese Anzeige löst nicht die Abnahme aus, sondern die Uhr: „Auf die Anzeige hin wird das Werk (oder der Werkteil) von der Bauleitung gemeinsam mit dem Unternehmer innert Monatsfrist geprüft“ (Art. 158 Abs. 2). Über das Ergebnis wird in der Regel ein Protokoll aufgenommen, das beide unterzeichnen, mit dem Zeitpunkt des Prüfungsabschlusses (Art. 158 Abs. 3).

Was dann passiert, hängt am Gewicht der Mängel:

• Mängelfrei — Abnahme mit Abschluss der Prüfung (Art. 159).
• Unwesentliche Mängel — die Abnahme findet trotzdem statt; du behebst sie innert der Frist, die der Bauherr ansetzt (Art. 160).
• Wesentliche Mängel — die Abnahme wird zurückgestellt, der Bauherr setzt eine Verbesserungsfrist, danach wird erneut geprüft (Art. 161).
• Verzicht auf die Geltendmachung — wesentliche Mängel, die der Bauherr bei der Prüfung erkennt und nicht rügt, hindern die Abnahme nicht (Art. 163).

Und der Fall, der in der Praxis am häufigsten eintritt, weil im September niemand Zeit hat: Unterbleibt die gemeinsame Prüfung innert Monatsfrist, weil keine Partei sie verlangt oder weil der Bauherr die Mitwirkung unterlässt, gilt das Werk mit Ablauf der Monatsfrist als abgenommen (Art. 164 Abs. 1). Es braucht dafür keine Erklärung und keine Verweigerung; blosse Untätigkeit reicht. Umgekehrt gilt das ausdrücklich nicht — bleibt die Prüfung aus, weil du nicht mitwirkst, findet keine Abnahme statt.

Die Abnahme ist kein Formalakt. Mit ihr ist das Werk abgeliefert, es geht „in die Obhut des Bauherrn über; dieser trägt fortan die Gefahr“ (Art. 157 Abs. 2). Ab diesem Tag läuft die Rügefrist, und ab diesem Tag ist ein Wasserschaden nicht mehr dein Risiko.

Was sich gegenüber dem OR verschiebt

Wie das OR die Vergütung regelt, wenn die Norm nicht vereinbart ist — fester Preis, Abrechnung nach Aufwand, überschrittener Kostenvoranschlag —, steht in was das OR beim Werkvertrag über Pauschalpreis, Regie und Kostenvoranschlag sagt.

Zwei Jahre rügen statt sechzig Tage

Die Norm gibt dem Bauherrn eine Rügefrist von zwei Jahren, und sie beginnt „am Tag der Abnahme“ (Art. 172). Innerhalb dieser Frist darf er jederzeit rügen (Art. 173) — er muss also nicht bei jeder Entdeckung sofort reagieren, sondern darf sammeln. Bei einem Neubeginn des Fristenlaufes nach einer Nachbesserung hilft Art. 176, für die Schlussprüfung kurz vor Fristende Art. 177.

Zwei Jahre sind deutlich mehr als die 60 Tage, die Art. 367 Abs. 1bis OR seit dem 1. Januar 2026 für unbewegliche Werke vorschreibt. Das ist kein Widerspruch: Das Gesetz sagt nur, dass kürzere Fristen unwirksam sind — „Die Vereinbarung einer kürzeren Frist ist unwirksam“. Eine längere Frist zugunsten des Bauherrn darf vereinbart werden, und genau das tut die Norm.

Die Ausgabe 2013 hat übrigens das Wort ausgetauscht: Sie „verwendet konsequent den Begriff «Rügefrist» statt «Garantiefrist»“. Wenn dein Kunde also von „zwei Jahren Garantie“ spricht, meint er dieselbe Frist — aber es ist keine Haltbarkeitszusage, sondern das Fenster, in dem er reklamieren muss.

Nach Ablauf der zwei Jahre bleiben ihm nur noch verdeckte Mängel, also solche, die er erst danach entdeckt (Art. 178, 179 Abs. 1). Verjährt sind seine Ansprüche nach fünf Jahren seit der Abnahme, bei absichtlich verschwiegenen Mängeln nach zehn (Art. 180). Was die OR-Revision vom 1. Januar 2026 an Rügefristen, Nachbesserung und Verjährung insgesamt geändert hat, steht in der Baumängel-Revision mit ihren 60 Tagen und dem Ende des Nachbesserungsausschlusses.

Ein Artikel der Norm ist seit dem 1. Januar 2026 ungültig — und der SIA sagt es selbst

Das ist der Punkt, an dem die meisten Vertragsmuster noch nicht nachgezogen haben. Art. 179 Abs. 2 SIA 118:2013 verlangte, dass verdeckte Mängel „sofort nach der Entdeckung“ gerügt werden. Seit dem 1. Januar 2026 verlangt Art. 370 Abs. 4 OR für unbewegliche Werke 60 Tage ab Entdeckung und erklärt kürzere Fristen für unwirksam.

Der SIA hat daraus die Konsequenz gezogen und am 11. November 2025 die Korrigenda SIA 118-C1:2026 genehmigt, gültig ab dem 1. Januar 2026. Ihr Text ist deutlich:

„Da Art. 179 SIA 118 bisher auf eine «sofortige» Rügepflicht Bezug nimmt, widerspricht er der neuen zwingenden Gesetzgebung und ist daher ungültig.“

Geändert wird genau ein Satzteil: In Art. 179 Abs. 2 tritt „innert 60 Tagen nach der Entdeckung“ an die Stelle von „sofort nach der Entdeckung“. Alles andere an Art. 179 bleibt, auch die beiden Haftungsbefreiungen: für Mängel, welche die Bauleitung schon bei der gemeinsamen Prüfung hätte erkennen können (Abs. 3), und für Mängel eines ohne Prüfung abgenommenen Werkes, die der Bauherr bei eigener Prüfung hätte erkennen können (Abs. 4) — beides nur, wenn du sie nicht absichtlich verschwiegen hast.

Drei Dinge daran sind praktisch wichtig, und sie werden selten zusammen genannt:

• Die Korrigenda gilt nicht von selbst. Wörtlich: „Die Ergänzung SIA 118-C1:2026 gilt nur, wenn sie von den Vertragsparteien zusätzlich zur Norm SIA 118 vereinbart wurde.“ Wer sie will, schreibt sie neben die Norm in die Vertragsbestandteile.
• Für dich ändert sie trotzdem wenig. Zwingendes Gesetzesrecht geht der Vertragsklausel ohnehin vor. Auf „nicht sofort gerügt, also nicht gerügt“ kannst du dich bei einem unbeweglichen Werk seit dem 1. Januar 2026 nicht mehr berufen — mit oder ohne C1.
• Für Altverträge gilt das Alte. „Für laufende Projekte mit Verträgen, die vor dem 01. Januar 2026 abgeschlossen wurden, gelten die bisherigen Regelungen – ausser, wenn der Vertrag ausdrücklich auf das neue Recht verweist oder später durch die Vertragsparteien angepasst wird.“

Die Korrigenda ist sechs Seiten lang und beim SIA kostenlos herunterzuladen — die Norm selbst ist es nicht.

Geld: monatlich Abschlag, dreissig Tage, Rückbehalt

Ohne vereinbarte Norm ist die Vergütung bei der Ablieferung des Werkes zu zahlen (Art. 372 Abs. 1 OR), und einen gesetzlichen Anspruch auf Abschlagszahlungen gibt es nicht. Mit der Norm sieht es anders aus:

• Abschlagszahlungen bei Einheitspreisverträgen, in der Regel monatlich (Art. 144 ff.), bei Gesamtpreisverträgen nach Teilzahlungsplan (Art. 147); die Fälligkeit knüpft an den Eingang des Zahlungsbegehrens bei der Bauleitung an (Art. 148).
• Rückbehalt bis zur Abnahme (Art. 149 bis 151), seine Fälligkeit und Verzinsung in Art. 152. Die Prozentsätze — 5 und 10 — wurden 2013 „in der Summe an die Teuerung seit 1977 angepasst“; welche Beträge in deinem Fall gelten, steht in der Norm und im Vertrag, nicht in einer Faustregel.
• Schlussabrechnung: Begriff und Gegenstand in Art. 153, Einreichung und Prüfung in Art. 154, Fälligkeit und Zahlungsfrist in Art. 155. Art. 156 trägt die Überschrift „Verzicht auf weitere Ansprüche“ — den Artikel liest man einmal, bevor man die Schlussabrechnung einreicht, und nicht danach.
• Zahlungsfrist 30 Tage, sofern im Werkvertrag nichts anderes verabredet ist; der Zahlungsverzug des Bauherrn steht in Art. 190 Abs. 1, der auch den Zinssatz an die üblichen bankmässigen Kontokorrentkredite knüpft statt an die 5 Prozent des Art. 104 Abs. 1 OR.

Bleibt das Geld trotzdem aus, ist der Weg derselbe wie bei jeder anderen Forderung: wie die Betreibung für eine offene Rechnung abläuft. Und eine Sicherung, die die Norm nicht selbst schafft, sondern nur erwähnt (Art. 83), ist das Bauhandwerkerpfandrecht mit seiner Viermonatsfrist.

Ein Detail, das in der Offerte Geld wert ist: Nach der Ausgabe 2013 gilt, „wenn nichts anderes vereinbart ist“, bei einer Preisangabe die Mehrwertsteuer als nicht eingerechnet. Die Norm hat damit eine Usanz des Baugewerbes festgeschrieben, die vorher nicht klar definiert war. Welcher Satz auf die Bauleistung gehört, steht in den Schweizer Mehrwertsteuersätzen und dem, was auf die Rechnung muss.

Bestellungsänderung: der Bauherr darf ändern

Kapitel 3 der Norm regelt etwas, das das OR so nicht kennt: Der Bauherr hat ein einseitiges Änderungsrecht (Art. 84). Seine Grenze ist der Gesamtcharakter des Werks — was das Vorhaben zu einem anderen machen würde, kann er nicht einseitig anordnen. Dafür bekommst du die Gegenleistung im selben Kapitel: veränderte Mengen bei Einheitspreisen (Art. 86), fehlende Einheitspreise und veränderte Ausführungsvoraussetzungen (Art. 87), Baustelleneinrichtungen (Art. 88), Global- und Pauschalpreise (Art. 89) — und, oft vergessen, die Anpassung der Fristen (Art. 90).

Eine Bestellungsänderung ist also kein Nachtragsstreit, sondern ein geregelter Vorgang mit Preis- und Terminfolge. Was ihn regelmässig kippen lässt, ist nicht die Rechtslage, sondern der Nachweis: Wer die Anordnung, den Mehraufwand und den Tag nicht belegen kann, verhandelt später über Erinnerungen. Dieselbe Norm verlangt an anderer Stelle genau diese Belege — Rapportpflicht bei Regiearbeiten (Art. 47), Anzeige- und Abmahnungspflichten des Unternehmers (Art. 25).

SIA 118/380 und die anderen Anschlussnormen

Zur SIA 118 gehören Ergänzungsnormen für einzelne Gebiete. Die meistgesuchte ist SIA 118/380:2007, „Allgemeine Bedingungen für Gebäudetechnik“ — nicht „für Heizungsanlagen“, wie oft verkürzt wird; sie deckt die fest eingebaute Gebäudetechnik ab, und zu ihr existiert eine eigene Korrigenda C1 aus dem Jahr 2017. Für sie gilt dieselbe Regel wie für die Hauptnorm: Sie wird Vertragsinhalt, wenn sie in den Vertragsbestandteilen steht. Sind mehrere Normen vereinbart, entscheidet wiederum Art. 21 SIA 118 über die Rangordnung.

Ein Heizungsersatz in Zürich, von der Anzeige bis zur Verjährung

Die Fristen greifen ineinander, und am Kalender sieht man das schneller als an der Aufzählung. Angenommen, du zeigst die Vollendung am 5. September 2026 an, und im Vertrag steht die Norm SIA 118, Ausgabe 2013:

• 5. September 2026 — Vollendungsanzeige. Die Monatsfrist für die gemeinsame Prüfung läuft.
• 28. September 2026 — gemeinsame Prüfung, Protokoll von beiden unterschrieben, nur unwesentliche Mängel. Die Abnahme ist erfolgt, die Gefahr liegt beim Bauherrn, die Rügefrist beginnt.
• 28. September 2028 — Ablauf der zweijährigen Rügefrist. Was bis hierhin nicht gerügt ist und offensichtlich war, ist erledigt.
• 28. September 2031 — Verjährung der Mängelansprüche, fünf Jahre seit der Abnahme.

Und die Variante, die dich nichts kostet, solange du sie dokumentierst: Kommt bis zum 5. Oktober 2026 niemand zur Prüfung, gilt das Werk an diesem Tag als abgenommen. Rügefrist und Verjährung verschieben sich dann um eine Woche nach hinten — die Gefahrtragung aber ebenfalls, und das ist der Teil, der zu deinen Gunsten wirkt. Vorausgesetzt, du kannst belegen, wann du die Vollendung angezeigt hast.

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Stand: 12. September 2026. Dieser Beitrag beschreibt die Rechtslage und ersetzt keine Rechtsberatung. Die SIA 118 ist urheberrechtlich geschützt und nur beim SIA erhältlich; die hier genannten Artikelnummern folgen der Ausgabe 2013. Die Kommission SIA 118 führt derzeit einen Revisionsprozess — wer eine Fassung zitiert, sieht vor dem Vertragsschluss unter www.sia.ch/korrigenda nach, ob zur vereinbarten Ausgabe eine Ergänzung vorliegt.

Was Zirko hier tut: Es hält die Tage fest, an denen die Fristen hängen. Ein Bautagesbericht trägt Datum, Leistungsort und Wetter und lässt sich nach dem Abschliessen nicht mehr ändern; Rapporte, Fotos und Dokumente liegen am Projekt statt in der Mailbox. Was Zirko ausdrücklich nicht tut: Es liest deinen Werkvertrag nicht und weiss nicht, ob die SIA 118 vereinbart ist. Es berechnet auch keine Rüge- oder Verjährungsfristen — welche Fassung gilt und wann die Abnahme eingetreten ist, ist eine Frage an den Vertrag und an das Protokoll, nicht an eine Software.