Baumängel-Revision seit 1. Januar 2026: 60 Tage Rügefrist

Am 1. Januar 2026 ist die grösste Änderung des Schweizer Werkvertragsrechts seit Jahren in Kraft getreten: das Bundesgesetz vom 20. Dezember 2024 (Baumängel), veröffentlicht als AS 2025 270. Die Referendumsfrist lief am 19. April 2025 unbenützt ab, der Bundesrat setzte den Erlass am 1. Mai 2025 auf den Jahresbeginn 2026 in Kraft.

Für einen Handwerksbetrieb sind vier Punkte neu, und drei davon gehen zu deinen Lasten:

1. 60 Tage Rügefrist bei unbeweglichen Werken — statt der alten Formel „sobald es nach dem üblichen Geschäftsgange tunlich ist".
2. Der Nachbesserungsanspruch bei Bauten lässt sich nicht mehr wegbedingen.
3. Die fünfjährige Verjährung kann nicht mehr zu Lasten des Bestellers verkürzt werden.
4. Und bei der Ablösung eines Bauhandwerkerpfandrechts durch Sicherheit muss der Eigentümer neu auch die Verzugszinsen für zehn Jahre decken — der einzige Punkt, der dir nützt.

Was vorher galt — und warum es geändert wurde

Diese Fristen gelten unmittelbar, sofern dein Vertrag nicht die SIA-Norm 118 für rechtsverbindlich erklärt — dann verschiebt sich die Rügefrist ein zweites Mal.

Der alte Art. 367 Abs. 1 OR steht unverändert an seiner Stelle:

„Nach Ablieferung des Werkes hat der Besteller, sobald es nach dem üblichen Geschäftsgange tunlich ist, dessen Beschaffenheit zu prüfen und den Unternehmer von allfälligen Mängeln in Kenntnis zu setzen.“

„Sobald es tunlich ist" bedeutete in der Praxis: sehr schnell, und wie schnell genau, entschied das Gericht im Nachhinein. Für den Bauherrn war das eine Falle; für den Unternehmer war es eine Verteidigungslinie. Die Revision hat diese Unsicherheit für unbewegliche Werke durch eine Zahl ersetzt.

Neu: 60 Tage, und kürzer geht nicht

Art. 367 Abs. 1bis OR (eingefügt durch die Revision):

„Die Frist für die Mängelrüge beträgt bei einem unbeweglichen Werk 60 Tage. Die Vereinbarung einer kürzeren Frist ist unwirksam. Dasselbe gilt für die folgenden Mängel eines Werks, die die Mangelhaftigkeit eines unbeweglichen Werks verursacht haben: a. Mängel eines beweglichen Werks, das bestimmungsgemäss in das unbewegliche Werk integriert worden ist; b. Mängel eines Werks, das von einem Architekten oder Ingenieur erstellt und bestimmungsgemäss als Grundlage für die Erstellung des unbeweglichen Werks verwendet worden ist.“

Und für Mängel, die erst später auftauchen, Art. 370 Abs. 4 OR:

„Mängel eines unbeweglichen Werks, die bei der Abnahme und ordnungsmässigen Prüfung nicht erkennbar waren, sind innert 60 Tagen nach ihrer Entdeckung anzuzeigen. Die Vereinbarung kürzerer Fristen ist unwirksam.“

Drei Folgen für dich:

Die Frist ist eine Untergrenze, keine Obergrenze. Kürzer ist unwirksam — länger bleibt möglich. Wer in seinen Bedingungen „Mängel sind innert zehn Tagen zu rügen" stehen hat, hat dort seit dem 1. Januar 2026 einen wirkungslosen Satz.

Die Buchstaben a und b ziehen den Kreis weit. Der Fensterbauer, dessen Fenster bestimmungsgemäss in das Gebäude eingebaut wurde, ist erfasst. Der Ingenieur, dessen Statik Grundlage der Erstellung war, ebenfalls. Die 60 Tage gelten also nicht nur für den Generalunternehmer.

Planbarkeit in beide Richtungen. Nach 60 Tagen ab Abnahme ohne Rüge greift Art. 370 Abs. 1 und 2 OR: Das Werk gilt als genehmigt, soweit es nicht um Mängel geht, die bei der Abnahme und ordnungsmässigen Prüfung nicht erkennbar waren oder von dir absichtlich verschwiegen wurden. Das ist mehr Sicherheit, als „tunlich" je gegeben hat.

Neu: der Nachbesserungsanspruch bei Bauten ist zwingend

Art. 368 Abs. 2bis OR:

„Eine zum Voraus getroffene Verabredung, wonach der Anspruch auf unentgeltliche Verbesserung eingeschränkt oder ausgeschlossen wird, ist ungültig, wenn der Mangel eine Baute betrifft.“

Damit ist eine übliche Klausel erledigt. Der Anspruch des Bestellers auf unentgeltliche Verbesserung nach Art. 368 Abs. 2 OR lässt sich bei Bauten weder ausschliessen noch einschränken. Die Bestimmung unterscheidet nicht zwischen Verbraucher- und Unternehmerverträgen: Sie gilt auch gegenüber einem Generalunternehmer, der dir seine Bedingungen vorlegt.

Wer also einen Werkvertrag unterschreibt, in dem der Nachbesserungsanspruch beschränkt wird — etwa auf einen Höchstbetrag oder auf Preisminderung —, unterschreibt eine ungültige Klausel. Das nützt hier ausnahmsweise beiden Seiten: Es schützt dich, wenn du selbst Besteller bist, und es macht die Klausel deines Auftraggebers wertlos.

Neu: Ersatzvornahme bei ausbleibender Nachbesserung

Der zweite Satz von Art. 368 Abs. 2 OR wurde eingefügt:

„Im Falle der unentgeltlichen Verbesserung gilt Artikel 366 Absatz 2 sinngemäss.“

Art. 366 Abs. 2 OR beschreibt die Ersatzvornahme: Der Besteller kann eine angemessene Frist zur Abhilfe ansetzen, mit der Androhung, dass die Verbesserung sonst „auf Gefahr und Kosten des Unternehmers einem Dritten übertragen" wird.

Bisher galt dieses Instrument dem Wortlaut nach für den Fall, dass sich während der Ausführung eine mangelhafte Erstellung abzeichnet. Neu ist es ausdrücklich auch auf die Nachbesserung nach Abnahme anwendbar. Praktisch heisst das: Wer nach einer Mängelrüge nicht innert angemessener Frist erscheint, bezahlt am Ende einen fremden Handwerker — und hat auf dessen Kalkulation keinen Einfluss.

Das ist der Punkt, an dem die Revision einen bestehenden betrieblichen Ablauf verändern sollte: Eine Mängelrüge braucht eine dokumentierte Reaktion, und zwar zeitnah.

Neu: die fünf Jahre sind unantastbar

Art. 371 OR, Verjährung:

• Abs. 1: Ansprüche wegen Mängeln verjähren zwei Jahre nach der Abnahme. Soweit jedoch Mängel eines beweglichen Werkes, das bestimmungsgemäss in ein unbewegliches Werk integriert worden ist, die Mangelhaftigkeit verursacht haben, beträgt die Frist fünf Jahre.
• Abs. 2: Ansprüche des Bestellers eines unbeweglichen Werkes verjähren gegen den Unternehmer sowie gegen Architekt und Ingenieur mit Ablauf von fünf Jahren seit der Abnahme.
• Abs. 3 — neu gefasst: „Die Verjährungsfrist von fünf Jahren kann nicht zu Lasten des Bestellers abgeändert werden. Im Übrigen kommen die Regeln für die Verjährung der entsprechenden Ansprüche des Käufers sinngemäss zur Anwendung.“

Der neue Abs. 3 schliesst die Lücke, die in der Praxis regelmässig genutzt wurde: eine vertragliche Verkürzung der Bauwerksverjährung auf zwei Jahre. Das ist nicht mehr möglich.

Für die Kalkulation heisst das: Fünf Jahre Gewährleistungsrisiko sind fest. Sie gehören in die Rückstellung und in den Preis, nicht in eine Klausel.

Auch geändert: Kauf und Grundstückkauf

Die Revision hat zwei weitere Stellen berührt, die Bau- und Handelsbetriebe betreffen:

• Art. 201 Abs. 4 OR: Soweit Mängel einer Sache, die bestimmungsgemäss in ein unbewegliches Werk integriert worden ist, die Mangelhaftigkeit des Werks verursacht haben, sind diese innert 60 Tagen anzuzeigen; für bei üblicher Untersuchung nicht erkennbare Mängel gilt dieselbe Frist ab Entdeckung. Kürzere Fristen sind unwirksam.
• Art. 219a OR (neu): Beim Grundstückkauf beträgt die Rügefrist 60 Tage. Der Käufer eines Grundstücks mit einer Baute, die noch zu errichten ist oder weniger als zwei Jahre vor dem Verkauf neu errichtet wurde, kann auch unentgeltliche Verbesserung verlangen; dieser Anspruch untersteht den Bestimmungen über den Werkvertrag. Die Ansprüche verjähren fünf Jahre nach Erwerb des Eigentums, und die Frist kann nicht zu Lasten des Käufers abgeändert werden.

Der alte Art. 219 Abs. 3 OR wurde aufgehoben.

Und der Punkt, der dir nützt

Dieselbe Vorlage hat Art. 839 Abs. 3 ZGB neu gefasst — die Norm hinter dem Bauhandwerkerpfandrecht. Die Eintragung eines Bauhandwerkerpfandrechts

„kann nicht verlangt werden, wenn der Eigentümer für die angemeldete Forderung zuzüglich Verzugszinse für die Dauer von zehn Jahren hinreichende Sicherheit leistet.“

Der Zuschlag von zehn Jahren Verzugszins ist neu. Wer sein Pfandrecht durch eine Sicherheitsleistung ablösen lassen soll, bekommt seit 2026 eine deutlich höhere Sicherheit — bei fünf Prozent gesetzlichem Verzugszins (Art. 104 Abs. 1 OR) rund die Hälfte der Forderung obendrauf.

Was jetzt konkret zu tun ist

1. Die eigenen Bedingungen prüfen. Zwei Klauseltypen sind seit dem 1. Januar 2026 unwirksam beziehungsweise ungültig: Rügefristen unter 60 Tagen bei unbeweglichen Werken und die Beschränkung des Nachbesserungsanspruchs bei Bauten. Eine Verjährungsverkürzung unter fünf Jahre ebenfalls.

2. Die Abnahme dokumentieren. Die 60 Tage laufen ab Ablieferung beziehungsweise Abnahme. Wann das war, muss belegbar sein — ein datiertes, unterschriebenes Abnahmeprotokoll ist ab jetzt nicht Bürokratie, sondern der Fristbeginn.

3. Auf Mängelrügen zeitnah reagieren. Wegen des neuen Verweises auf Art. 366 Abs. 2 OR ist Nichtreagieren die teuerste Variante.

4. Fremde Verträge lesen. Wenn ein Generalunternehmer dir eine Klausel vorlegt, die deine Rechte als Besteller gegenüber deinen eigenen Subunternehmern beschneidet, gilt dieselbe neue Rechtslage — zu deinen Gunsten.

5. Bei Altverträgen abklären lassen. Das Änderungsgesetz enthält keine eigene Übergangsbestimmung; es nennt nur das Inkrafttreten. Was für einen Vertrag gilt, der 2024 geschlossen und 2026 abgenommen wurde, ist keine Frage, die sich aus dem Erlass selbst beantworten lässt.

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Dieser Artikel gibt den Stand vom 29. August 2026 wieder und ersetzt keine Rechtsberatung. Ob ein Werk als unbeweglich gilt, wann die Abnahme erfolgt ist und welches Recht auf einen vor 2026 geschlossenen Vertrag anwendbar ist, entscheidet der Einzelfall.