Wkb: wat de Wet kwaliteitsborging voor het bouwen van je vraagt

De Wkb en de Wet kwaliteitsborging voor het bouwen zijn dezelfde wet: Wkb is de gangbare afkorting, de lange naam is de citeertitel. Over die wet bestaan twee misverstanden, en ze wijzen precies de verkeerde kant op.

Het eerste: "de Wkb geldt nu voor alles". Nee. Het Informatiepunt Leefomgeving is er kort over: "De regels voor kwaliteitsborging zijn op 1 januari 2024 ingegaan voor nieuwe bouwwerken in gevolgklasse 1." En over verbouw: "De invoering van de Wkb voor verbouwingen is voorlopig uitgesteld en kent nog geen definitieve ingangsdatum." Een algehele evaluatie staat gepland voor 2027.

Het tweede, en dat is het dure: "dan raakt de Wkb mij niet, want ik verbouw alleen." Ook nee. De kwaliteitsborger en de meldingen zijn beperkt tot gevolgklasse 1 nieuwbouw. Maar in Boek 7 van het Burgerlijk Wetboek staan bepalingen over waarschuwen, opleveren en aansprakelijkheid die niet naar gevolgklasse kijken. Die gelden voor de dakkapel net zo goed als voor het rijtjeshuis.

Hieronder eerst het publiekrechtelijke deel — wanneer je een kwaliteitsborger nodig hebt en welke twee meldingen erbij horen — en daarna het privaatrechtelijke deel, dat je elke dag raakt.

Deel 1: wanneer je een kwaliteitsborger nodig hebt

Gevolgklasse 1

Het Informatiepunt Leefomgeving somt op wat er volgens artikel 2.17 lid 3 van het Besluit bouwwerken leefomgeving (Bbl) in valt:

• grondgebonden woningen — vrijstaand, twee-onder-een-kap, rijtjeshuis, woonwagen;
• woonboten en drijvende woningen;
• grondgebonden vakantieverblijven, niet in een logiesgebouw;
• industriebouwwerken van maximaal twee lagen;
• infrastructuur voor langzaam verkeer met een overspanning tot twintig meter;
• overige bovengrondse bouwwerken tot twintig meter hoog, geen waterkering.

En, minstens zo belangrijk, wat er volgens lid 2 buiten valt:

• vergunningvrije bouwactiviteiten;
• verbouwing;
• rijks-, provinciale en gemeentelijke monumenten;
• bouwwerken waarvoor een gebruiksmelding voor brandveiligheid nodig is;
• toepassing van NEN 6060 of NEN 6079;
• gelijkwaardige maatregelen voor brand- of constructieve veiligheid;
• bouwwerken die horen bij een vergunningplichtige milieubelastende activiteit;
• bouwactiviteiten bij illegale bouwwerken.

Die zesde uitzondering is een valkuil. Zodra je in een op zichzelf eenvoudig woonhuis een gelijkwaardige oplossing toepast voor brandveiligheid of constructie, valt het project uit gevolgklasse 1 — en daarmee uit de hele regeling. Dat is iets wat pas tijdens het ontwerp blijkt, en wat je bouwmelding waardeloos maakt.

De bouwmelding: vier weken van tevoren

Artikel 2.18 Bbl: "Uiterlijk 4 weken voor de start van de bouw (maar niet eerder dan een jaar) moet een bouwmelding naar het bevoegd gezag." Zonder melding mag je niet beginnen.

Wat erin hoort staat in artikel 2.19: contactgegevens van de bouwer of gemachtigde, dagtekening, locatiegegevens, een beschrijving van de bouwactiviteit, de gegevens van de kwaliteitsborger — en daarbovenop twee stukken die het echte werk zijn:

• de risicobeoordeling;
• het borgingsplan.

Vier weken klinkt ruim en is het niet. De kwaliteitsborger moet gecontracteerd zijn, de risicobeoordeling moet er liggen, het borgingsplan moet erop aansluiten. Wie vier weken voor de start begint met zoeken, begint niet vier weken voor de start.

De gereedmelding: twee weken voor ingebruikname

Artikel 2.21 Bbl: "Vóór het in gebruik nemen van een bouwwerk moet eerst een gereedmelding naar het bevoegd gezag. Dit moet ten minste 2 weken voor het in gebruik nemen."

Bij die melding hoort het dossier bevoegd gezag, dat de gemeente beoordeelt. Verplicht daarin:

• de verklaring van de kwaliteitsborger;
• informatie over de getroffen maatregelen uit het borgingsplan;
• gegevens over constructie, luchtverversing, energiezuinigheid, milieu en brand.

De praktische consequentie is de sleuteloverdracht. Zonder gereedmelding mag het bouwwerk niet in gebruik worden genomen, en de gereedmelding kan niet zonder de verklaring van de kwaliteitsborger. Wie op de laatste dag nog een restpunt heeft dat de borger niet kan afvinken, schuift daarmee de oplevering op — niet met een dag, maar met minimaal de resterende tijd plus twee weken.

Deel 2: de bepalingen die voor élk bouwwerk gelden

Hier zit het deel dat vaak wordt overgeslagen omdat het niet met een melding of een gemeente te maken heeft.

Waarschuwen moet schriftelijk en ondubbelzinnig

Artikel 7:754 BW verplicht je te waarschuwen "voor onjuistheden in de opdracht voor zover hij deze kende of redelijkerwijs behoorde te kennen", en hetzelfde bij gebreken in zaken van de opdrachtgever, "daaronder begrepen de grond waarop de opdrachtgever een werk laat uitvoeren, alsmede fouten of gebreken in door de opdrachtgever verstrekte plannen, tekeningen, berekeningen, bestekken of uitvoeringsvoorschriften".

Lid 2 zet daar een vorm op:

"Bij aanneming van een bouwwerk geschiedt een waarschuwing als bedoeld in lid 1 schriftelijk en ondubbelzinnig en wijst de aannemer de opdrachtgever tijdig op de mogelijke gevolgen voor de deugdelijke nakoming van de overeenkomst. Van dit lid kan niet ten nadele van de opdrachtgever worden afgeweken, voor zover de opdrachtgever een natuurlijk persoon is die niet handelt in de uitoefening van een beroep of bedrijf."

Drie eisen dus: schriftelijk, ondubbelzinnig, en met de mogelijke gevolgen erbij. "Ik heb het nog gezegd op de bouw" voldoet aan geen van de drie. Tegenover een particulier is dit dwingend recht.

Dit is de bepaling die het vaakst het verschil maakt bij een geschil, en tegelijk de bepaling die het goedkoopst is om na te leven: een e-mail met datum, wat je hebt gezien, en wat er kan gebeuren als de opdrachtgever niets doet.

Een andere waarschuwingsplicht uit hetzelfde wetboek — vóór je meerwerk mag doorberekenen — staat apart beschreven in offerte software voor de bouw: de 10 %-grens die je moet kennen, met de uitspraak van de Hoge Raad die bepaalt hoe ver die plicht reikt.

Het opleverdossier

Artikel 7:757a BW:

"In geval van aanneming van een bouwwerk legt de aannemer bij de kennisgeving dat het werk klaar is om te worden opgeleverd, bedoeld in artikel 758 lid 1, een dossier aan de opdrachtgever over met betrekking tot het tot stand gebrachte bouwwerk. Het dossier bevat gegevens en bescheiden die volledig inzicht geven in de nakoming van de overeenkomst door de aannemer en de te dien aanzien uitgevoerde werkzaamheden en bevat in ieder geval: a. tekeningen en berekeningen betreffende het tot stand gebrachte bouwwerk en de bijbehorende installaties, en een beschrijving van de toegepaste materialen en installaties, alsmede de gebruiksfuncties van het bouwwerk; b. gegevens en bescheiden die nodig zijn voor gebruik en onderhoud van het bouwwerk."

Let op het moment: bij de kennisgeving dat het werk klaar is om te worden opgeleverd, dus vóór de oplevering en niet erna. En let op "volledig inzicht geven in de nakoming van de overeenkomst … en de te dien aanzien uitgevoerde werkzaamheden". Een map met productbladen dekt dat niet; foto's van wat er achter de wand zit, keuringsrapporten en meterstanden wel.

Wie tijdens het werk niets vastlegt, moet dit dossier aan het eind reconstrueren. Dat is de duurste manier om het te maken.

Je aansprakelijkheid voor wat niemand zag

Artikel 7:758 lid 3 is de oude hoofdregel: "De aannemer is ontslagen van de aansprakelijkheid voor gebreken die de opdrachtgever op het tijdstip van oplevering redelijkerwijs had moeten ontdekken."

En dan lid 4, dat die regel voor bouwwerken op zijn kop zet:

"In afwijking van het derde lid, is bij aanneming van bouwwerken de aannemer aansprakelijk voor gebreken die bij de oplevering van het werk niet zijn ontdekt, tenzij deze gebreken niet aan de aannemer zijn toe te rekenen. Van dit lid kan niet ten nadele van de opdrachtgever worden afgeweken, voor zover de opdrachtgever een natuurlijk persoon is die niet handelt in de uitoefening van een beroep of bedrijf. In andere gevallen kan van dit lid alleen ten nadele van de opdrachtgever worden afgeweken, indien dit uitdrukkelijk in de overeenkomst is opgenomen."

Drie gevolgen:

1. Bij een consument kun je hier niet omheen. Punt.
2. Bij een zakelijke opdrachtgever kun je ervan afwijken, maar alleen uitdrukkelijk in de overeenkomst. Algemene voorwaarden waarin het ergens verstopt zit, zijn hier het bekende zwakke punt.
3. Bewijs is jouw probleem geworden. "Tenzij deze gebreken niet aan de aannemer zijn toe te rekenen" betekent dat jij moet laten zien dat het niet aan jou lag. Dat lukt met een opleverdossier, keuringen en foto's; niet met een herinnering.

Merk op hoe lid 1 er nog boven hangt: laat de opdrachtgever het werk na jouw kennisgeving niet binnen een redelijke termijn keuren en aanvaarden of onder aanwijzing van gebreken weigeren, dan "wordt de opdrachtgever geacht het werk stilzwijgend te hebben aanvaard". Ook daarom is die schriftelijke kennisgeving zo belangrijk: hij start een klok.

Hoe lang loopt het door?

Artikel 7:761 BW: elke rechtsvordering wegens een gebrek in het opgeleverde werk verjaart "door verloop van twee jaren nadat de opdrachtgever ter zake heeft geprotesteerd". En lid 2 zet de buitengrens: "De rechtsvordering verjaart in ieder geval door verloop van twintig jaren na de oplevering in geval van aanneming van bouwwerken en door verloop van tien jaren na de oplevering in alle andere gevallen."

Twintig jaar bij bouwwerken. Dat is het antwoord op de vraag hoe lang je je projectdossier bewaart — en het is aanzienlijk langer dan de zeven jaar van de fiscale bewaarplicht. Je urenregistratie kent weer een heel andere, kortere termijn — 52 weken volgens de Arbeidstijdenwet — dus laat de ene bewaartermijn niet de andere overschrijven.

Artikel 7:762 voegt daaraan toe dat aansprakelijkheid voor bekende, verzwegen verborgen gebreken niet kan worden uitgesloten of beperkt, en niet aan kortere verjaringstermijnen kan worden onderworpen.

Bij woningbouw voor een particulier: twee extra plichten

Bouw je in opdracht van een particulier een woning (afdeling 2 van titel 12, artikel 7:765 BW), dan komen er twee dingen bij.

De informatieplicht over zekerheid, artikel 7:765a lid 1. Vóór de opdrachtgever gebonden is, moet je hem "schriftelijk en ondubbelzinnig" informeren of, en zo ja op welke wijze, de nakoming van je verplichtingen en je aansprakelijkheid voor gebreken door een verzekering of andere financiële zekerheid is of zal worden gedekt — inclusief "de omvang van de verzekering of de financiële zekerheid, de dekkingsgraad, de looptijd en de som". En lid 2: "De in het eerste lid bedoelde informatie vormt een integraal onderdeel van de overeenkomst."

Dat betekent: dit hoort in de offerte, niet in een bijlage die je na de handtekening stuurt. Welke volgorde die offerte verder aanhoudt — eerst inmeten, dan posten, dan de prijsvorm en pas daarna het btw-vak — staat in een offerte maken in de bouw, van inmeten tot de handtekening.

Het depot van 5 procent, artikel 7:768 lid 1. De opdrachtgever mag maximaal 5 % van de aanneemsom inhouden op de laatste termijn(en) en dat bedrag in depot storten bij een notaris. Jij moet hem daarna "uiterlijk twee maanden na het tijdstip van oplevering, doch niet eerder dan één maand na dat tijdstip" schriftelijk in de gelegenheid stellen aan te geven of hij van zijn opschortingsbevoegdheid gebruik wil maken, met een afschrift aan de notaris (lid 2). Doe je dat niet, dan blijft het geld staan: de notaris brengt het bedrag pas in jouw macht na drie maanden indien hij dat afschrift heeft ontvangen (lid 3).

Vijf procent van een aanneemsom van € 250.000 is € 12.500, en die brief van één alinea is het enige wat hem vrijgeeft. Zet hem als taak in je planning bij de oplevering, niet in je hoofd.

Wat je vandaag kunt regelen

• Bepaal per project of het in gevolgklasse 1 valt, en herbeoordeel dat als er een gelijkwaardige oplossing in het ontwerp komt.
• Contracteer de kwaliteitsborger ruim vóór de vier weken. De melding is niet het werk; de risicobeoordeling en het borgingsplan zijn het werk.
• Waarschuw schriftelijk, met de gevolgen erbij, en bewaar het.
• Bouw het opleverdossier tijdens het werk op, niet erna. Foto's van wat wordt dichtgemaakt zijn later het enige bewijs dat er is.
• Kijk je algemene voorwaarden na op artikel 7:758 lid 4: bij zakelijke opdrachtgevers moet een afwijking uitdrukkelijk in de overeenkomst staan, en bij consumenten kan het niet.
• Zet de 5 %-brief als vaste taak bij elke consumentenoplevering.
• Bewaar projectdossiers twintig jaar, niet zeven.

---

Stand: 24 augustus 2026. Dit artikel geeft de regelgeving weer en is geen juridisch advies. Of een concreet project in gevolgklasse 1 valt, beoordeelt het bevoegd gezag; over de invoering voor verbouw was op deze datum nog geen nieuwe ingangsdatum bekend.

Wat Zirko doet: het opleverdossier begint bij wat er tijdens het werk wordt vastgelegd — documenten en foto's bij het project, uren per medewerker per dag, en offertes en facturen die aan datzelfde project hangen. Wat Zirko niet doet: bouwmeldingen of gereedmeldingen indienen, en ook geen borgingsplan of risicobeoordeling opstellen. Dat loopt via je kwaliteitsborger en het bevoegd gezag, en wij beweren niet dat een factuurprogramma dat kan overnemen.