Ehitusteatis, ehitusluba, kasutusteatis: kümme päeva

Kümme päeva enne algust, kümme päeva enne kasutamist. Eesti ehitusmenetluses on see sama number kaks korda — ja mõlemad kümned on ooteajad, mitte esitamistähtajad.

Ehitusseadustiku § 36 lõige 2:

„Ehitusteatis tuleb esitada vähemalt kümme päeva enne ehitise ehitamise alustamist. Kui pädev asutus ei teavita ehitusteatise esitajat kümne päeva jooksul pärast ehitusteatise esitamist vajadusest ehitusteatises esitatud andmete täiendavaks kontrollimiseks, siis võib alustada ehitamist."

Konstruktsioon on vaikimisi nõusolek: kui vastust ei tule, võib alustada. Aga alles pärast kümmet päeva.

Kolmas tähtaeg samas valdkonnas on hoopis teist tüüpi ja töötab vastupidi: töötaja tuleb registreerida hiljemalt tema tööle asumise hetkeks, ilma ooteajata — tegevust ei tohi alustada enne registreerimist, mitte pärast tähtaja möödumist. Vt töötamise register: hiljemalt tööle asumise hetkeks.

Kaks menetlust, üks lisa

Ehitusseadustik ei loetle ehitisi seaduse tekstis vaid lisades.

Mõlemal juhul on pädeval asutusel õigus laiendada nõuet ka lisas nimetamata ehitisele. § 35 lõige 4 ja § 38 lõige 3 sõnastavad selle ühtmoodi: nõuda võib, „kaaludes ehitise ohtlikkust, mõju avalikule ruumile ja isikute õigustele ning võrreldes seda käesoleva seadustiku lisas 1 sisalduvate sarnaste näitajatega".

Praktiline järeldus: kui ehitis on lisade piiril, ei ole „lisas ei ole" iseseisev argument. Pädev asutus võib nõude siiski esitada.

Ehitusluba või -teatis pole ainus kontrollpunkt enne tööde algust. Ehitusloakohustusliku ehitise ehitamisel tuleb tavaliselt esitada ka majandustegevusteade — kaheksa tegevusala ja pädeva isiku kinnituse nõue on eraldi kohustus eraldi registris, vt majandustegevusteade ehituses: kaheksa tegevusala ja pädev isik.

Kellele esitada

Ehitusteatis (§ 35 lõiked 2 ja 2¹): kohaliku omavalitsuse üksusele, kui seaduses ei ole sätestatud teisiti. Tarbijakaitse ja Tehnilise Järelevalve Ametile, „kui ehitise ehitamise aluseks on riigi eriplaneering või ehitise ehitamine on seotud riigi eriplaneeringu kohase ehitise ehitamisega". Lõige 5 lisab lihtsustuse: kui ehitusloakohustusliku ehitise ehitusprojekt sisaldab ehitisi, mille ehitamisest peab teavitama, asendab ehitusloa taotluse esitamine ehitusteatise esitamist.

Ehitusluba (§ 39): annab kohaliku omavalitsuse üksus, kui seaduses ei ole sätestatud teisiti. TTJA annab loa kolmel juhul: riigi eriplaneeringuga seotud ehitis; ehitusprojekt sisaldab ehitisi, mille kohta on loa andmine nii riigi kui ka omavalitsuse pädevuses; või ehitisi, mille kohta on loa andmine mitme riigiasutuse pädevuses.

Kanal on mõlemal juhul sama. § 36 lõige 1: „Ehitise ehitamisest teavitatakse pädevat asutust elektrooniliselt ehitisregistri kaudu." § 40 lõige 1 ütleb ehitusloa taotluse kohta sama. Kui esitamine registri kaudu ei ole võimalik, esitatakse dokumendid pädevale asutusele, kes kannab andmed ise registrisse.

Neli aastat

§ 37:

„Ehitusteatise alusel võib ehitist ehitada nelja aasta jooksul ehitusteatise esitamisest või kontrolli tulemusel esitatud nõuete haldusaktina andmisest või ehitusprojekti heakskiitmisest arvates."

Kolm võimalikku alghetke, ja need ei ole sama päev. Kui pädev asutus teatas kümne päeva jooksul täiendava kontrolli vajadusest ja andis hiljem nõuded haldusaktina, algab neli aastat sellest hetkest.

Ehitusloa taotlus: kaheksa rida ja projekt

§ 40 lõige 2 loetleb, mida taotluses märgitakse:

1. taotleja nimi, kontaktandmed, esitamise kuupäev ja allkiri;
2. ehitusloa kättetoimetamise viis;
3. ehitamisega hõlmatava kinnisasja andmed ja katastritunnus;
4. ehitusloa taotlemise eesmärk, sealhulgas kavandatava ehitise kirjeldus ja selle kasutamise otstarve;
5. ajutise ehitise ehitamise korral ehitise kasutamiseks taotletav aeg;
6. ehitusprojekti koostanud isiku andmed, ja kui vastavust on kontrollinud koostajast sõltumatu pädev isik, siis ka tema andmed;
7. energiamärgis, kui see on nõutav;
8. andmed riigilõivu tasumise kohta.

Lõige 3: koos taotlusega esitatakse nõuetele vastav ehitusprojekt, ja kui vastavuse kontrollimiseks on tehtud ekspertiis, siis ka ekspertiisiakt.

§ 41: pädev asutus kontrollib taotluse nõuetele vastavust ja „kui ehitusloa andmine on ilmselgelt võimatu, jätab pädev asutus taotluse läbi vaatamata ja tagastab selle koos põhjendusega".

§ 42 lõige 1: „Ehitusluba antakse, kui esitatud ehitusprojekt vastab õigusaktides sätestatud nõuetele, eelkõige detailplaneeringule või projekteerimistingimustele ning ehitisele ja ehitamisele esitatud nõuetele."

Luba ise antakse elektrooniliselt ehitisregistrisse.

Kasutusteatis: teine kümme päeva

§ 47 lõige 2: kasutusteatis tuleb esitada, „kui ehitis on valmis ja soovitakse asuda kasutama ehitist või selle osa ning sellega seonduvalt on täidetud ehitise kasutamisele esitatavad nõuded". Esitatakse kohaliku omavalitsuse üksusele (lõige 3), eriplaneeringuga seotud juhtudel TTJA-le (lõige 3¹). Nõue kehtib lisas 2 kirjeldatud ehitiste puhul (lõige 4).

§ 48 lõige 2: „Kasutusteatis tuleb esitada vähemalt kümme päeva enne ehitise kasutamise alustamist või selle kasutusotstarbe muutmist. Kui pädev asutus ei teavita kasutusteatise esitajat kümne päeva jooksul pärast kasutusteatise esitamist vajadusest kasutusteatises esitatud andmete täiendavaks kontrollimiseks, siis võib asuda ehitist kasutama või muuta selle kasutusotstarvet."

Ja § 48 lõige 3 punkt 6 nõuab kasutusteatises ehitanud isiku andmeid — see on koht, kus töövõtja nimi ametlikult objektiga seotakse.

Sama vaikimisi nõusoleku konstruktsioon, sama ooteaeg.

Vastutus: 2400 eurot või 100 000 eurot

§ 138 „Ehitusloata ehitamine":

„(1) Ehitusloata ehitamise eest, kui ehitusluba oli nõutav, – karistatakse rahatrahviga kuni 300 trahviühikut. (2) Sama teo eest, kui selle on toime pannud juriidiline isik, – karistatakse rahatrahviga kuni 100 000 eurot."

§ 139 „Kasutusloata kasutamine" sätestab täpselt samad määrad kasutusloata kasutamise eest, kui ehitusluba oli nõutav.

Karistusseadustiku § 47 lõike 1 järgi on trahviühik rahatrahvi baassumma suurusega 8 eurot (kehtib 1. jaanuarist 2025). 300 trahviühikut on seega 2400 eurot füüsilisele isikule ja kuni 100 000 eurot juriidilisele isikule.

Ehitusseadustik näeb kuni 300 trahviühikut (ja juriidilisele isikule eraldi määra) ette ka mitme muu rikkumise eest, sealhulgas ehitisele ja ehitamisele esitatavate nõuete rikkumise eest, kui sellega kaasneb oht, ning ehitusdokumentide vähemalt seitsmeks aastaks säilitamata jätmise eest, kui see takistab olulisel määral ehitise ohutuse hindamist.

Dokumendid lähevad registrisse

Ehitusseadustik seob mitu kohustust ehitisregistriga:

• ehitusuuringu tulemused tuleb esitada ehitisregistrile;
• ehitusdokumendid tuleb üle anda ehitisregistrile, kohaliku omavalitsuse üksusele või muule pädevale asutusele — mida nende alla täpselt kuulub ja kui kaua neid säilitada, vt ehitusdokumendid ja säilitamine: seitse aastat on miinimum;
• hooldusjuhend tuleb esitada elektrooniliselt ehitisregistrile.

Kõigi kolme puhul lisab seadus sama lause: eelistada tuleb elektroonilist üleandmist.

Neli asja enne tööde algust

1. Kontrolli lisast 1, kas objekt vajab teatist või luba — ja arvesta, et pädev asutus võib nõuda rohkem.
2. Arvesta kümme päeva ooteaega, mitte esitamispäeva. Ehitamist ei tohi alustada varem.
3. Vaata, millal algab neli aastat. Kolm võimalikku alghetke annavad kolm eri tähtaega.
4. Planeeri kasutusteatise kümme päeva lõpptähtaega, kui klient tahab kolida kohe pärast viimistlust.

---

Seis 29. augustil 2026. Artikkel kirjeldab õiguslikku olukorda ega asenda konkreetse juhtumi nõustamist. See, milline ehitis vajab teatist ja milline luba, on ehitusseadustiku lisades 1 ja 2, mida siin ei reprodutseerita — kontrolli neid Riigi Teatajast konkreetse objekti kohta.

Mida Zirko teeb: ei midagi ehitisregistris. Zirko ei esita ehitusteatisi ega ehitusloa taotlusi ega jälgi nelja-aastast tähtaega. Käsitleme teemat siin sellepärast, et kümne päeva ooteaeg on ajakava küsimus, mis puudutab iga pakkumist.