Ehitusdokumendid ja säilitamine: seitse aastat on miinimum

Dokumenteerimine ei ole tellija asi. Ehitusseadustik ütleb kolme sõnaga, kelle asi see on.

Ehitusseadustiku § 15 lõige 1:

„Õigusaktis sätestatud juhul tuleb ehitamine dokumenteerida. Ehitamine tuleb alati dokumenteerida, kui ehitamiseks on nõutav ehitusluba. Ehitamise dokumenteerib ehitav isik."

Kolm lauset, kolm reeglit. Teine neist on kõige selgem: ehitusloakohustuslikul objektil ei ole dokumenteerimine valikuline ega lepinguline, vaid alati kohustuslik. Millal täpselt on ehitusluba nõutav ja millal piisab kergemast menetlusest, kirjeldab ehitusteatis, ehitusluba, kasutusteatis: kümme päeva.

Mida dokumendid peavad võimaldama

§ 15 lõige 2 ei kirjelda vormi vaid tulemust:

„Ehitamist kajastavad dokumendid (edaspidi ehitusdokumendid) peavad võimaldama saada ehitise kasutamiseks ning selle kontrollimiseks asjakohast teavet ehitisest ja ehitamisest, sealhulgas ehitamisel kasutatud ehitustoodetest ja -materjalidest. Ehitusdokumentidest peab olema võimalik tuvastada ehitamise eest vastutanud isik."

Kaks nõuet:

1. Materjalide jälgitavus. Milline toode kuhu paigaldati — see peab dokumentidest välja tulema.
2. Vastutaja tuvastatavus. Kes vastutas — mitte üldiselt ettevõte, vaid ehitamise eest vastutanud isik.

Teine nõue tähendab praktikas, et ehituspäevikus ja aktides peavad olema nimed, mitte ainult templid.

Viis dokumendiliiki

§ 15 lõige 3: „Ehitusdokumendid on eelkõige:

1. teostusjoonised või teostusmudel;
2. ehituspäevik;
3. kaetud tööde akt;
4. töökoosolekute protokollid;
5. muud ehitamist iseloomustavad dokumendid, sealhulgas seadmete ja tehnosüsteemi seadistus- ja katseprotokollid ning paigaldusjuhendid."

Sõna „eelkõige" tähendab, et loetelu ei ole ammendav. Objektispetsiifiline dokument, mis kajastab ehitamist, on ehitusdokument ka siis, kui see loetelus ei ole.

Kaetud tööde akt on ehitaja enda kaitse. Kui hiljem tekib vaidlus selle üle, mis on seina või põranda all, on akt ainus tõend. Ilma selleta tõendab ehitaja midagi, mida enam näha ei ole — ja täpselt samasugused aktid on ehitaja kaitse ka töövõtulepingu järgi, kui vaidlus käib selle üle, kas puudus tuli tellija materjalist või eelmise töövõtja eeltööst, vt töövõtuleping: eelarve on siduv, kui pole kokku lepitud teisiti.

Üleandmine ja register

§ 15 lõige 4:

„Ehitusdokumendid tuleb üle anda ehitisregistrile, kohaliku omavalitsuse üksusele või muule õigusaktiga määratud pädevale asutusele. Eelistada tuleb dokumentide elektroonilist üleandmist."

Sama muster kordub kogu seadustikus: ehitusuuringu tulemused tuleb esitada ehitisregistrile, hooldusjuhend tuleb esitada elektrooniliselt ehitisregistrile, ehitusteatis ja ehitusloa taotlus esitatakse ehitisregistri kaudu.

Ehitisregister on Eesti ehitusmenetluse keskne kanal, ja elektrooniline vorm on seaduse eelistus, mitte mugavus.

Täpsemad nõuded — millised dokumendid tuleb üle anda ja kuidas — kehtestab § 15 lõike 5 alusel valdkonna eest vastutav minister määrusega.

Seitse aastat

Säilitamise tähtaeg tuleb seadustikust karistusnormi kaudu. § 137:

„Ehitusdokumentide või tehtud ehitusuuringute andmete, ehitusprojekti kontrollimise andmete, auditi dokumentatsiooni, hoonete energiamärgiste andmisega seonduvate andmete või nende koopiate täies mahus vähemalt seitsmeks aastaks säilitamata jätmise eest, kui see takistab olulisel määral ehitise ohutuse hindamist, – karistatakse rahatrahviga kuni 300 trahviühikut."

Kolm elementi määravad, kas karistus kohaldub:

• täies mahus — osaline säilitamine ei ole säilitamine;
• vähemalt seitse aastat;
• kui see takistab olulisel määral ehitise ohutuse hindamist — tagajärje tingimus.

Karistusseadustiku § 47 lõike 1 järgi on trahviühik 8 eurot (kehtib 1. jaanuarist 2025), seega 300 trahviühikut on 2400 eurot.

Seitse aastat langeb kokku raamatupidamisdokumentide tavapärase säilitamisajaga — aga tähtaegade kokkulangevus ei tähenda, et need on sama asi. Ehitusdokumente hoitakse objekti kaupa, raamatupidamisdokumente perioodi kaupa.

Hooldusjuhend: vabatahtlik, aga mitte kaitse

§ 17 lõige 1: hooldusjuhend sisaldab ehitisse paigutatud tehnosüsteemi, seadme, toote või erihooldust vajava konstruktsiooni või materjali tootja määratud korrashoiunõudeid, arvestades ehitise kasutamise eripära.

Lõige 2: hooldusjuhendi koostab ehitise projekteerinud, ehitanud või muu selleks pädev isik. „Kui ehitises tehakse muudatusi, tuleb vajaduse korral hooldusjuhendit muuta."

Lõige 3 on kahe teraga:

„Kui õigusaktis ei ole sätestatud teisiti, ei ole hooldusjuhendi olemasolu kohustuslik. Hooldusjuhendi olemasolu või hooldusjuhendis sätestatud toimingute ja nõuete järgimine ei välista omaniku vastutust ehitisest tulenevate ohtude korral."

Ehk: koostada ei pea, ja koostatu ei kaitse omanikku automaatselt.

Neli asja, mis peaksid iga objekti kaustas olema

1. Ehituspäevik nimedega, mitte ainult kuupäevadega — § 15 lõige 2 nõuab vastutanud isiku tuvastatavust.
2. Kaetud tööde aktid enne katmist. Hiljem ei ole neid võimalik teha.
3. Materjalide ja toodete andmed, sest lõige 2 nimetab need eraldi.
4. Teostusjoonised või teostusmudel — loetelu esimene punkt, mis objektil kõige sagedamini puudu jääb.

---

Seis 29. augustil 2026. Artikkel kirjeldab õiguslikku olukorda ega asenda konkreetse juhtumi nõustamist. Ehitamise dokumenteerimisele ja ehitusdokumentidele esitatavad täpsemad nõuded kehtestab ehitusseadustiku § 15 lõike 5 alusel valdkonna eest vastutav minister määrusega; kontrolli kehtivat määrust konkreetse objekti kohta.

Mida Zirko teeb: Zirko ei ole ehitusdokumentide register. Me ei koosta teostusjooniseid, ei pea ehituspäevikut ega anna dokumente üle ehitisregistrile. Käsitleme teemat siin sellepärast, et § 15 lõike 1 kolmas lause — „ehitamise dokumenteerib ehitav isik" — paneb kohustuse töövõtjale, ja seda loetakse lepingutes sageli vastupidi.