Kdy účtovat 12 % a kdy 21 %: DPH u stavebních prací na bydlení

Dvanáct procent není „sazba pro řemeslo". Je to sazba pro bydlení — a rozhoduje o ní podlahová plocha, zápis v registru a stav dokončenosti stavby. Kdo ji uplatní tam, kam nepatří, doplácí rozdíl devíti procentních bodů ze svého.

Dvě sazby

§ 47 odst. 1 zákona o DPH: u zdanitelného plnění nebo přijaté úplaty se uplatňuje základní sazba daně ve výši 21 %, nebo snížená sazba daně ve výši 12 %.

U služeb platí podle § 47 odst. 4 základní sazba, nestanoví-li zákon jinak. Stavební a montážní práce mají svou vlastní úpravu v § 49 — a ta „jinak" stanoví.

Kdy 12 %

§ 49 rozlišuje pět situací:

Pro běžnou řemeslnou firmu je nejdůležitější odstavec 4. Rekonstrukce koupelny, výměna oken, nová elektroinstalace, oprava střechy na dokončeném rodinném domě — to jsou práce na dokončené stavbě pro bydlení, a snížená sazba se uplatní.

Odstavec 4 má jednu výjimku: neplatí, pokud se poskytnutím prací stavba mění na stavbu nebo prostor, které nejsou stavbou pro bydlení ani pro sociální bydlení. Přestavba bytu na kancelář tedy jde v základní sazbě.

Co je stavba pro bydlení

§ 48 odst. 1 vyjmenovává: stavbu bytového domu, stavbu rodinného domu, stavbu, která slouží k využití bytového nebo rodinného domu a je zřízena na pozemku tvořícím s ním funkční celek, obytný prostor, a místnost užívaná spolu s obytným prostorem ve stejné stavbě pevně spojené se zemí.

Jak se to pozná. Podle odstavců 2 a 3 je stavbou bytového či rodinného domu ta, která je zapsána v základním registru územní identifikace, adres a nemovitostí s tímto způsobem využití — anebo ta, která zapsána není, ale „lze důvodně předpokládat, že do registru územní identifikace bude se způsobem využití bytový dům [respektive rodinný dům] zapsána".

Registr je veřejný. Nahlédnout do něj před vystavením faktury je věc dvou minut — a je to jediný doklad, který v případě kontroly obstojí lépe než tvrzení zákazníka.

Kdy je stavba dokončená. § 48 odst. 6: dnem nabytí právní moci prvního kolaudačního rozhodnutí, nebo dnem splnění podmínek k trvalému užívání, pokud se kolaudační rozhodnutí nevydává.

Co je stavba pro sociální bydlení

Tady se objevují čísla, kvůli kterým se paragraf čte.

§ 48a odst. 1:

• stavba bytového domu, v níž je více než polovina podlahové plochy tvořena obytným prostorem pro sociální bydlení,
• stavba rodinného domu, jejíž podlahová plocha nepřesahuje 350 m²,
• obytný prostor pro sociální bydlení.

A § 48a odst. 5 definuje ten poslední pojem: obytný prostor, jehož podlahová plocha nepřesahuje 120 m², nebo místnost užívaná spolu s ním ve stejné stavbě pevně spojené se zemí.

Odstavec 2 přidává výčet zařízení, která se za stavbu pro sociální bydlení považují také — ubytovací zařízení pro příslušníky bezpečnostních sborů a státní zaměstnance, zařízení sociálních služeb s pobytovými službami, školská zařízení pro ústavní či ochrannou výchovu, internáty škol pro žáky se zdravotním postižením, zařízení pro děti vyžadující okamžitou pomoc a pro výkon pěstounské péče, lůžková zařízení hospicového typu a domovy péče o válečné veterány.

Odstavec 6 je krátký a praktický: způsob výpočtu podlahové plochy stanoví Ministerstvo financí vyhláškou. Vlastní měření tedy nestačí; počítá se podle vyhlášky.

Poměr podlahových ploch u smíšených staveb

To je situace, se kterou se řemeslo potkává často: dole dílna nebo obchod, nahoře byt.

§ 49 odst. 5 říká, že u dokončené stavby, která není stavbou pro bydlení ani pro sociální bydlení, se snížená sazba uplatní na práce provedené na částech určených nebo sloužících výhradně k bydlení. A pak přidává výpočet:

„Základ daně u poskytnutí prací na částech stavby, které jsou určeny nebo slouží výhradně k bydlení nebo sociálnímu bydlení, a částech stavby určených nebo sloužících k jinému účelu, se stanoví podle poměru podlahových ploch prostorů určených nebo sloužících výhradně k bydlení nebo sociálnímu bydlení a prostorů určených nebo sloužících k jinému účelu k celkovému součtu těchto podlahových ploch."

Jedna faktura tedy může nést oba základy daně. Doklad pak musí podle § 29 odst. 1 písm. j) až l) obsahovat základ daně, sazbu a výši daně — a při dvou sazbách to znamená dvojí rozpis.

Kdy sazbu vůbec neřešíš

U stavebních a montážních prací mezi plátci se použije režim přenesení daňové povinnosti ve stavebnictví podle § 92e. Doklad pak podle § 29 odst. 3 písm. e) bodu 2 nemusí obsahovat sazbu ani výši daně — přiznává ji odběratel.

Sazba se tedy stává otázkou tehdy, když je odběratelem domácnost, neplátce, nebo plátce, který u daného plnění nejedná jako osoba povinná k dani (§ 92a odst. 2). A to je právě ten okruh zákazníků, u kterých rozdíl mezi 12 % a 21 % rozhoduje o ceně.

Šest kontrol před vystavením faktury

Tyhle body se týkají jen sazby. Celé pořadí, ve kterém se stavební faktura sestavuje — protokol, položky, sazba a odpočet záloh —, popisuje vystavit fakturu za stavební práce: pořadí, ve kterém nic nechybí.

1. Je stavba dokončená? Kolaudace mění, který odstavec § 49 se použije.
2. Je v registru územní identifikace zapsána jako rodinný nebo bytový dům? Nahlédni, nespoléhej na zákazníka.
3. Nepřesahuje rodinný dům 350 m²? U prací na dokončené stavbě to nerozhoduje, u výstavby ano.
4. Nepřesahuje byt 120 m²? Tím se pozná obytný prostor pro sociální bydlení.
5. Nemění tvoje práce účel stavby? Přestavba bytu na provozovnu ruší nárok na sníženou sazbu.
6. Není stavba smíšená? Pak základ daně dělíš podle poměru podlahových ploch a faktura nese dvě sazby.

---

Stav k 29. srpnu 2026. Článek popisuje právní stav a nenahrazuje daňové poradenství. Citace vycházejí ze znění zákona o DPH účinného k 1. 1. 2026. Sazby daně se v Česku v posledních letech měnily — do konce roku 2023 existovaly dvě snížené sazby (15 % a 10 %), od roku 2024 jedna ve výši 12 %; starší kalkulačky a články počítají ještě podle původní úpravy. Způsob výpočtu podlahové plochy stanoví vyhláška Ministerstva financí, kterou je třeba použít místo vlastního měření.

Co dělá Zirko: faktura může nést více sazeb a základů daně vedle sebe, což § 49 odst. 5 u smíšených staveb vyžaduje. Co za tebe software nerozhodne: zda je stavba stavbou pro bydlení. To je zjištění z registru a z kolaudace, ne nastavení položky.