Cenová nabídka a rozpočet: kdy smíš cenu zvýšit

Jestli smíš na stavbě zvýšit cenu, nerozhoduje to, kolik práce navíc jsi udělal. Rozhoduje jediná věta v nabídce: co jsi o rozpočtu napsal. Občanský zákoník rozlišuje čtyři situace a v každé máš jiná práva.

Čtyři způsoby, jak určit cenu díla

Rozdíl mezi druhým a třetím řádkem je jedna věta v nabídce. Ekonomicky to bývá rozdíl statisíců.

Pevná cena a rozpočet ve smlouvě

§ 2620 odst. 1 je výchozí pravidlo:

„Je-li cena ujednána pevnou částkou, nebo odkazem na rozpočet, který je součástí smlouvy nebo byl objednateli sdělen zhotovitelem do uzavření smlouvy, nemůže ani objednatel ani zhotovitel žádat změnu ceny proto, že si dílo vyžádalo jiné úsilí nebo jiné náklady, než bylo předpokládáno."

Pozor na dvě slova: „ani objednatel". Pravidlo chrání obě strany. Klient nemůže po dokončení tvrdit, že to bylo jednodušší, než jsi čekal.

Jediná cesta ven vede přes soud a je velmi úzká. § 2620 odst. 2 připouští, aby soud rozhodl o spravedlivém zvýšení ceny nebo o zrušení smlouvy, nastane-li „zcela mimořádná nepředvídatelná okolnost, která dokončení díla podstatně ztěžuje". Neplatí to, převzala-li některá strana nebezpečí změny okolností, nebo prohlásila-li předem, že okolnost nenastane.

Rozpočet: záruka úplnosti je past

§ 2621 rozvíjí totéž pro rozpočet:

„(1) Bylo-li dílo zadáno podle rozpočtu, nemůže zhotovitel požadovat zvýšení ceny za dílo, ani mají-li rozsah nebo nákladnost práce za následek překročení rozpočtu. (2) Byla-li zaručena úplnost rozpočtu, nemůže zhotovitel díla požadovat zvýšení ceny za dílo, objeví-li se potřeba dalších prací k dokončení díla."

Odstavec 2 je ten nebezpečný. Zaručit úplnost rozpočtu znamená vzít na sebe všechno, co se na stavbě objeví. Shnilý trám pod střechou, na kterou jsi dělal jen krytinu. Podklad, který se pod novou dlažbou rozsype. Rozvody, které nikdo neviděl.

U rekonstrukce je záruka úplnosti sázka na to, co je pod omítkou. U novostavby na zelené louce je riziko menší, ale i tam existuje.

Rozpočet s výhradou: jak se dělá správně

§ 2622 odst. 1 otevírá dvě cesty, každou s jinou podmínkou:

Rozpočet s výhradou, že se nezaručuje jeho úplnost. Zhotovitel může požadovat zvýšení ceny, „objeví-li se […] při provádění díla potřeba činností do rozpočtu nezahrnutých, pokud nebyly předvídatelné v době uzavření smlouvy".

Rozpočet s výhradou nezávaznosti. Zhotovitel může požadovat, „oč nevyhnutelně převýší náklady účelně vynaložené zhotovitelem náklady zahrnuté do rozpočtu".

Nesouhlasí-li objednatel se zvýšením ceny, určí zvýšení ceny na návrh zhotovitele soud. Zvýšení tedy není jednostranné rozhodnutí zhotovitele.

Slovo „nepředvídatelné" má váhu. U rekonstrukce koupelny z roku 1975 není objev starých rozvodů nepředvídatelný — je pravděpodobný. Nepředvídatelné je něco, co jsi při odborné prohlídce nemohl rozumně čekat.

Nárok zaniká mlčením

Tohle je ustanovení, které stojí nejvíc peněz, protože se poruší bez zlého úmyslu — prostě proto, že se pracuje a papír počká.

§ 2622 odst. 2:

„Zhotoviteli zaniká nárok na určení zvýšení ceny podle odstavce 1, jestliže neoznámí nutnost překročení rozpočtované částky a výši požadovaného zvýšení ceny bez zbytečného odkladu poté, kdy se při provádění díla ukázala jeho nevyhnutelnost."

Oznámit se musí obojí: že bude potřeba překročit rozpočet, a o kolik. Oznámení typu „narazili jsme na problém, uvidíme" tuto podmínku nesplňuje.

A okamžik je určen přesně: bez zbytečného odkladu poté, kdy se ukázala nevyhnutelnost — ne po dokončení etapy, ne při vyúčtování.

Kdy přesně se nevyhnutelnost ukázala, se po půl roce dokazuje těžko — ledaže je to zapsané. Právě proto žádá příloha č. 12 vyhlášky o dokumentaci staveb zaznamenat vícepráce a nepředvídatelné vlivy do denního zápisu; podrobnosti v článku kdy musíš vést stavební deník a kdy stačí jednoduchý záznam.

Hranice deseti procent

§ 2622 odst. 3 dává objednateli protiváhu:

„Objednatel může bez zbytečného odkladu odstoupit od smlouvy, požaduje-li zhotovitel zvýšení o více než 10 % ceny podle rozpočtu. V tomto případě je objednatel povinen nahradit zhotoviteli část ceny odpovídající rozsahu částečného provedení díla podle rozpočtu."

Deset procent tedy není strop pro zvýšení. Je to práh, za kterým může klient od smlouvy odejít — a zaplatí jen to, co je hotové, oceněné podle rozpočtu, nikoli podle tvé nové kalkulace.

Pro zhotovitele z toho plyne praktický závěr: jedno velké oznámení o zvýšení o 25 % je pro tebe horší než včasná informace o 8 %, i když součet vyjde stejně.

Cena určená odhadem

Není-li rozpočet, ale jen odhad, platí § 2612. Zhotovitel, který zjistí, že cenu určenou odhadem bude třeba podstatně překročit, to oznámí objednateli bez zbytečného odkladu s odůvodněným určením nové ceny. Neučiní-li to bez zbytečného odkladu poté, co potřebu zvýšení zjistil, „anebo zjistit měl a mohl, nemá právo na zaplacení rozdílu v ceně".

Objednatel může odstoupit; poměrnou část původně určené ceny zaplatí, má-li z částečného plnění prospěch. A pak přichází věta, která pracuje pro zhotovitele: „Neodstoupí-li objednatel od smlouvy bez zbytečného odkladu po doručení oznámení o vyšší ceně, platí, že se zvýšením ceny souhlasí."

Tady je vidět, proč se oznámení posílá prokazatelně. Mlčení klienta má právní účinek jen tehdy, dokážeš-li, kdy mu oznámení došlo.

Kdy je nabídka závazná

Cenová nabídka je právní jednání. § 1732 odst. 1: nabídkou je právní jednání směřující k uzavření smlouvy, „pokud obsahuje podstatné náležitosti smlouvy tak, aby smlouva mohla být uzavřena jeho jednoduchým a nepodmíněným přijetím, a pokud z něho plyne vůle navrhovatele být smlouvou vázán, bude-li nabídka přijata".

Cena díla je podle § 2586 odst. 2 ujednána dostatečně určitě, „je-li dohodnut alespoň způsob jejího určení, anebo je-li určena alespoň odhadem".

A pozor na § 1740 odst. 3: odpověď s dodatkem nebo odchylkou, která podstatně nemění podmínky nabídky, je přijetím nabídky, pokud ji navrhovatel bez zbytečného odkladu neodmítne. Klient tedy může tvoji nabídku „mírně upravit" a smlouva je uzavřena — ledaže jsi to v nabídce předem vyloučil. Tuto možnost § 1740 odst. 3 výslovně dává.

Šest vět, které patří do každé nabídky

1. Kterým způsobem je cena určena — pevná částka, rozpočet, nebo odhad. Bez toho se v případě sporu bude dohadovat.
2. Výhrada u rozpočtu, pokud ji chceš: rozpočet s výhradou nezaručené úplnosti, nebo rozpočet nezávazný. Ticho se vykládá proti tobě.
3. Doba platnosti nabídky. Ceny materiálu se mění, nabídka bez lhůty žije dlouho.
4. Co v ceně není — přeložky, likvidace suti, výškové práce, práce v mimořádných podmínkách.
5. Předpoklady kalkulace — stav podkladu, přístup na staveniště, dostupnost energie a vody.
6. Vyloučení přijetí s dodatkem, chceš-li mít jistotu, že smlouva vznikne jen tak, jak jsi ji navrhl.

---

Stav k 29. srpnu 2026. Článek popisuje právní stav a nenahrazuje právní poradenství. Ustanovení § 2620 až § 2622 se podle § 2623 použijí i na smlouvu o zhotovení, opravě nebo úpravě stavby a na smlouvu o úpravě nemovité věci. Citace vycházejí ze znění občanského zákoníku účinného k 1. 1. 2026.

Co dělá Zirko: nabídky a rozpočty vystavujeme s položkami, množstvím a poznámkami — text výhrady však napíšeš ty, protože její znění je právní rozhodnutí, ne nastavení šablony. Co za tebe software neudělá vůbec: neohlídá lhůtu „bez zbytečného odkladu“. To je věc, kterou musí udělat člověk na stavbě.